Le respect de l’encadrement des loyers se dégrade en 2026. D’après le sixième baromètre de la Fondation pour le Logement, 37 % des annonces analysées dans les territoires couverts proposent un loyer supérieur au plafond applicable. Cette proportion a augmenté de cinq points en un an et de neuf points depuis 2024. Le constat ne signifie pas que plus d’un tiers de tous les baux français sont illégaux : l’étude porte sur un échantillon d’annonces dans des communes où l’encadrement du niveau des loyers est en vigueur. Mais elle met en évidence un risque concret pour les candidats à la location, surtout à Paris, en petite couronne et sur les petites surfaces.
Publié en septembre 2026 à partir de plus de 10 000 annonces, le baromètre intervient aussi à un moment décisif. L’expérimentation issue de la loi ELAN doit s’achever en novembre 2026 si le législateur ne la prolonge pas ou ne la pérennise pas. Pour les locataires, propriétaires, agences et collectivités, deux questions doivent donc être distinguées : le respect des règles qui s’appliquent aujourd’hui et l’avenir du dispositif après son échéance légale.
Ce que mesure réellement le baromètre 2026
La Fondation pour le Logement a étudié 10 572 annonces consultées entre août 2025 et août 2026. Les données proviennent d’une extension de navigateur qui compare les caractéristiques d’une annonce avec les loyers de référence applicables. Chaque consultation réalisée par un utilisateur de l’outil enrichit l’échantillon. Cette méthode permet de suivre des écarts par territoire, surface, type de location, diagnostic de performance énergétique ou plateforme de diffusion.
Elle appelle néanmoins deux précautions. D’abord, il s’agit d’annonces et non de l’ensemble des baux effectivement signés. Ensuite, les utilisateurs de l’extension sont volontaires : les recherches des jeunes et des candidats à de petits logements peuvent être surreprésentées. Le baromètre est donc un indicateur de tendance particulièrement utile, pas un recensement exhaustif du parc locatif privé.
Enfin, une annonce située au-dessus du loyer de référence majoré n’est pas automatiquement illégale. Un complément de loyer peut être autorisé lorsque le logement possède une caractéristique de localisation ou de confort réellement déterminante, inhabituelle par rapport aux biens comparables du même secteur, et correctement justifiée dans le bail. C’est précisément l’usage extensif de ce complément qui nourrit une partie des litiges.
Paris et Plaine Commune concentrent les dépassements
La moyenne nationale des territoires étudiés masque des écarts considérables. À Paris, 46 % des annonces dépassent le plafond en 2026, contre 31 % un an auparavant. La hausse de quinze points est la plus marquante du baromètre. Plaine Commune atteint 61 %, soit la seule zone étudiée où une majorité des annonces se situe au-dessus du plafond. Est Ensemble est à 36 %.
Les métropoles régionales suivies depuis plusieurs années obtiennent de meilleurs résultats : 12 % à Montpellier, 17 % à Bordeaux, 25 % à Lille et 26 % à Lyon-Villeurbanne. Parmi les territoires entrés plus récemment dans le dispositif, le Pays basque descend à 30 % et les communes concernées de Grenoble-Alpes Métropole à 43 %. Ces chiffres suggèrent que la règle seule ne suffit pas. L’information des bailleurs et locataires, les simulateurs locaux, les contrôles et l’accompagnement des recours semblent peser sur son application effective.
Le montant moyen du dépassement diminue malgré sa fréquence accrue. Il s’établit à 159 euros par mois dans l’ensemble de l’échantillon, contre 191 euros l’année précédente selon le rapport détaillé. À Paris, la moyenne atteint 171 euros par mois, soit plus de 2 000 euros sur une année pour le ménage concerné. La baisse du montant moyen ne rend donc pas l’écart négligeable pour un budget locatif.
Encadrement des loyers : deux mécanismes à ne pas confondre
L’expression « encadrement des loyers » désigne souvent deux règles différentes. Dans les zones tendues, un premier mécanisme limite depuis 2012 l’évolution du loyer entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail, sauf exceptions prévues par les textes. Il concerne un périmètre beaucoup plus large.
Le dispositif expérimental de la loi ELAN encadre, lui, le niveau du loyer dans certains territoires volontaires disposant d’un observatoire local des loyers. Un arrêté préfectoral y fixe chaque année trois valeurs par mètre carré : un loyer de référence, un loyer de référence majoré de 20 % et un loyer de référence minoré de 30 %. Ces valeurs varient selon le secteur géographique et la catégorie du logement.
Être situé en zone tendue ne suffit donc pas à rendre applicable le plafond ELAN. Il faut vérifier que la commune et, parfois, l’adresse exacte sont incluses dans le périmètre d’un arrêté en vigueur. Les outils officiels de la préfecture, de la collectivité ou de l’ADIL locale restent les références les plus sûres pour effectuer ce contrôle.
Comment calculer le loyer maximal d’un logement
Le calcul part de la surface habitable et non de la surface au sol ou de la surface annoncée de façon commerciale. Le loyer de référence applicable dépend généralement de quatre critères : l’adresse ou le secteur, le nombre de pièces principales, l’époque de construction et le caractère vide ou meublé de la location.
- Relever la surface habitable mentionnée au bail et les caractéristiques exactes du logement.
- Consulter le simulateur officiel du territoire pour obtenir le loyer de référence majoré en euros par mètre carré.
- Multiplier cette valeur par la surface habitable. Le résultat correspond au loyer de base maximal, hors charges.
- Comparer ce montant au loyer de base demandé, sans mélanger les provisions pour charges ni un éventuel complément de loyer.
Exemple : si le loyer de référence majoré est de 28 euros par mètre carré pour un studio de 25 m², le loyer de base maximal est de 700 euros par mois hors charges. Un bail affichant 760 euros de loyer de base dépasse le plafond de 60 euros. Présenter une partie de cet écart comme charges ne suffit pas : les charges doivent correspondre à des dépenses récupérables et rester identifiables. Un complément de loyer obéit, lui aussi, à des conditions particulières.
Complément de loyer : l’exception doit être démontrable
Le complément de loyer n’est pas un supplément automatique permettant d’aligner le prix sur une annonce voisine. Il suppose une caractéristique de localisation ou de confort déterminante par comparaison avec les logements de même catégorie dans le même secteur. Son montant et le motif précis qui le justifie doivent figurer dans le contrat. En cas de contestation, c’est au bailleur d’établir la réalité de cette caractéristique.
La loi exclut tout complément lorsque le logement présente certains défauts : sanitaires sur le palier, humidité sur des murs, fenêtres laissant anormalement passer l’air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations extérieures, problèmes récents d’évacuation d’eau, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale. Les logements classés F ou G au DPE ne peuvent pas non plus supporter de complément de loyer.
Une vue exceptionnelle, une terrasse rare ou un équipement réellement hors norme peuvent être examinés. À l’inverse, une cuisine équipée ordinaire, un téléviseur, une machine à café ou des prestations déjà prises en compte dans la catégorie meublée ne constituent pas nécessairement un motif valable. La comparaison doit toujours être faite avec des logements équivalents du même secteur, et non avec un logement théorique dépourvu de tout équipement.
Petites surfaces et meublés : les profils les plus exposés
Le baromètre montre un effet très net de la surface. Parmi les logements de 10 m² ou moins de l’échantillon, 92 % sont annoncés au-dessus des plafonds, contre 22 % pour ceux de plus de 75 m². Les studios atteignent 35 %, alors que les trois-pièces et plus se situent à 26 %. Ce déséquilibre touche particulièrement les étudiants, jeunes actifs, personnes seules et ménages aux revenus modestes, qui disposent souvent de moins de temps et de choix dans leur recherche.
Les meublés restent également plus exposés : 46 % des annonces étudiées dépassent les plafonds, soit neuf points de plus que les locations vides. Le loyer de référence d’un meublé intègre pourtant déjà une majoration spécifique. Le mobilier standard ne peut donc pas justifier à lui seul un supplément indifférencié.
Autre enseignement utile : les annonces de bailleurs gérant directement leur bien présentent 49 % de dépassements, contre 29 % lorsque la gestion est assurée par une agence. Cette moyenne ne disculpe pas tous les professionnels, car le rapport relève aussi des pratiques problématiques chez certains intermédiaires. Elle montre surtout la valeur d’un calcul systématique avant la mise en ligne de l’annonce.
Locataire : les vérifications à faire avant et après la signature
Avant de s’engager, le candidat peut enregistrer l’annonce, relever l’adresse exacte, la surface, le nombre de pièces, l’année de construction, le type de location et le DPE. Une capture datée peut être utile si les informations évoluent. Il faut ensuite calculer le plafond sur le simulateur officiel et demander la ventilation entre loyer de base, charges et complément.
Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant au logement. Si ces indications manquent, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de les ajouter dans le délai prévu par l’article 140 de la loi ELAN. Il est prudent de conserver le bail, l’annonce, le DPE, les échanges et le résultat du simulateur.
La contestation d’un complément de loyer impose un calendrier court : la commission départementale de conciliation doit être saisie dans les trois mois suivant la signature du bail. Si aucune conciliation n’aboutit, le locataire dispose ensuite de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge. Le loyer éventuellement corrigé produit ses effets à compter de la prise d’effet du bail.
Pour un loyer de base supérieur au plafond, un signalement peut être adressé à l’autorité compétente, qui varie selon le territoire : préfecture ou collectivité délégataire. L’autorité peut mettre le bailleur en demeure de régulariser le contrat et de restituer les sommes trop perçues. L’amende administrative maximale est de 5 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale. Une ADIL peut aider gratuitement à identifier la bonne procédure ; cet accompagnement est préférable à une démarche improvisée lorsque le délai approche.
Bailleur ou agence : sécuriser l’annonce et le bail
La conformité doit être vérifiée avant la publication, puis à nouveau lors de la signature si un nouvel arrêté de loyers est entré en vigueur. Le dossier interne devrait conserver le résultat du simulateur, la surface habitable justifiée, la catégorie retenue et, lorsqu’un complément est envisagé, une note expliquant la caractéristique exceptionnelle et la comparaison locale.
Il faut aussi contrôler la cohérence entre l’annonce, le mandat de gestion et le bail. Un plafond correctement indiqué dans l’annonce ne protège pas d’un contrat qui retient une autre surface ou ajoute un complément non justifié. Pour une colocation, la somme des loyers perçus auprès de tous les colocataires ne peut pas dépasser le montant applicable au logement. Enfin, le DPE doit être disponible : une classe F ou G interdit le complément de loyer et entraîne d’autres restrictions sur l’évolution du loyer.
Pourquoi les écarts territoriaux intéressent les collectivités
Les différences entre Montpellier, Paris ou Plaine Commune rappellent que la mise en œuvre est autant opérationnelle que juridique. Un arrêté annuel ne suffit pas si les ménages ne connaissent pas le plafond, si les professionnels ne disposent pas d’outils simples ou si les signalements restent sans suite. Les collectivités peuvent agir par l’information, les simulateurs, les partenariats avec les ADIL et les associations, ainsi que par les contrôles lorsque la compétence leur est déléguée.
À Paris, la procédure locale a reçu près de 4 980 signalements entre janvier 2023 et juin 2026 selon le baromètre. Les locataires concernés ont récupéré en moyenne 3 775 euros de trop-perçus au terme d’une procédure gratuite. Lille et Lyon ont également développé des canaux de signalement et de contrôle. Ces retours offrent des indicateurs concrets : nombre de dossiers, motifs récurrents, délais de traitement et montants restitués.
Les données de loyers et celles des autorisations d’urbanisme éclairent deux dimensions différentes de la crise du logement. Les premières décrivent l’accès au parc existant ; les permis de construire et déclarations publiés renseignent sur la production et la transformation futures. Les croiser à l’échelle d’une ville aide à distinguer un problème de conformité immédiate d’un déficit structurel d’offre, sans prétendre qu’un nouveau permis fera mécaniquement baisser les loyers.
Novembre 2026 : une échéance juridique à surveiller
L’article 140 de la loi ELAN prévoit une expérimentation de huit ans à compter de la publication de la loi du 23 novembre 2018. À la date de rédaction de cet article, le 10 septembre 2026, son terme est donc proche. L’Assemblée nationale a adopté une proposition visant à pérenniser et aménager le dispositif, mais une nouvelle étape législative reste nécessaire pour éviter son extinction en novembre. La Fondation indique qu’un débat au Sénat est attendu en octobre 2026.
Cette incertitude ne suspend pas les règles actuelles. Les bailleurs doivent continuer à appliquer les arrêtés en vigueur et les locataires à respecter les délais de contestation. Pour tout bail signé ou renouvelé autour de l’échéance, il faudra vérifier la version du droit applicable à la date concernée : annonce politique, proposition de loi et loi promulguée ne produisent pas les mêmes effets.
FAQ sur l’encadrement des loyers en 2026
Un loyer supérieur au plafond est-il toujours illégal ?
Non. Un complément de loyer peut être légal s’il repose sur une caractéristique de localisation ou de confort déterminante, comparative et mentionnée dans le bail. En revanche, le loyer de base hors charges ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.
Toutes les communes en zone tendue appliquent-elles le même plafond ?
Non. Le plafonnement du niveau des loyers ne s’applique que dans les territoires autorisés et couverts par un arrêté. Les valeurs diffèrent selon l’adresse et la catégorie du logement. Il faut utiliser le simulateur officiel local.
Combien de temps a-t-on pour contester un complément de loyer ?
Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Ce délai court justifie de vérifier le contrat dès sa remise.
Le baromètre prouve-t-il que 37 % des baux sont illégaux ?
Non. Il mesure la part d’annonces de son échantillon situées au-dessus des plafonds. Certaines peuvent comporter un complément légal, et l’échantillon volontaire n’est pas l’intégralité du marché. La hausse reste toutefois un signal robuste de dégradation du respect apparent du dispositif.
Sources consultées : 6e baromètre de l’encadrement des loyers de la Fondation pour le Logement, article 140 de la loi ELAN sur Légifrance et fiche pratique Service-Public.fr. Article éditorial original, informations vérifiées au 10 septembre 2026.