La taxe foncière a augmenté de 93,4 % entre 2005 et 2025, selon la vingtième édition de l’Observatoire national des taxes foncières de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Sur la même période, l’association compare cette progression à une inflation de 36,8 % et à une hausse des loyers de 27,3 %. Le chiffre est spectaculaire, mais il doit être lu correctement : il décrit une évolution moyenne nationale sur vingt ans, pas la hausse subie en 2026 par chaque propriétaire.
En 2026, la progression est nettement plus modérée. La base des locaux d’habitation augmente forfaitairement de 0,8 %, tandis que l’UNPI évalue à environ 1,7 % la hausse moyenne de la taxe foncière dans les 200 plus grandes villes. Cette accalmie ne supprime ni les écarts entre communes ni les interrogations pour 2027. Elle rappelle surtout qu’un avis de taxe foncière résulte de plusieurs décisions : l’évolution nationale des bases, les taux votés localement, la consistance du bien et, le cas échéant, les taxes annexes.
Pour un propriétaire, un investisseur ou un porteur de projet, la bonne question n’est donc pas seulement « combien la taxe foncière augmente-t-elle ? ». Il faut aussi comprendre pourquoi elle augmente, à quel moment un chantier modifie la base imposable et comment intégrer la fiscalité locale dans un budget immobilier.
Ce que mesure réellement la hausse de 93,4 %
Le chiffre publié par l’UNPI agrège deux mouvements intervenus entre 2005 et 2025. D’après son communiqué, les taux votés par les collectivités ont progressé de 32,2 % sur la période et les valeurs locatives cadastrales ont été revalorisées de 46,3 %. Ces deux évolutions ne s’additionnent pas simplement : la taxe est calculée en appliquant des taux à une base. Quand les deux augmentent au fil du temps, leurs effets se combinent.
L’Observatoire est produit par une organisation représentant les propriétaires. Ses constats et ses propositions expriment donc un point de vue d’acteur, utile au débat mais distinct d’une évaluation gouvernementale. Les données fiscales officielles confirment néanmoins le mécanisme général : la Direction générale des Finances publiques indique que le montant dépend de la base imposable du bien, issue de sa valeur locative cadastrale, multipliée par les taux applicables.
Il faut également distinguer le taux affiché de la somme effectivement payée. Deux logements situés dans des communes appliquant un même taux peuvent supporter des cotisations différentes si leurs bases cadastrales ne sont pas identiques. À l’inverse, un territoire au taux relativement faible peut présenter des montants élevés lorsque les valeurs locatives sont importantes. C’est pourquoi l’UNPI publie désormais un montant moyen par logement en complément des taux.
Comment la taxe foncière est calculée en 2026
Une base fiscale liée à la valeur locative cadastrale
La valeur locative cadastrale représente le loyer annuel théorique que le bien pourrait produire dans des conditions normales. Pour les logements, son évaluation repose encore sur des références historiques, actualisées et revalorisées. La base peut aussi évoluer lorsque l’administration connaît une modification du bien : construction nouvelle, agrandissement, changement de consistance, ajout d’une dépendance ou changement d’affectation.
Pour 2026, la revalorisation forfaitaire des bases des propriétés bâties et non bâties, hors locaux professionnels, est de 0,8 %. Ce coefficient national s’applique même si la commune maintient son taux. Un propriétaire peut donc constater une hausse sans vote local d’augmentation. À l’inverse, le gel d’un taux ne signifie pas le gel de la facture.
Des taux décidés localement
Les collectivités concernées votent leurs taux chaque année. Commune, intercommunalité, syndicat ou établissement public foncier peuvent intervenir selon la ligne fiscale considérée. L’avis peut aussi inclure la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), calculée selon un taux propre sur une base liée à la valeur locative. Pour comparer deux années, il faut donc regarder séparément la base, chaque taux et les taxes annexes, et pas uniquement le total à payer.
Cette architecture explique les différences territoriales relevées par l’UNPI. Selon son édition 2026, la hausse moyenne dans les 200 plus grandes villes serait proche de 1,7 %, mais certaines communes connaîtraient des progressions bien supérieures. Ces exemples ne permettent pas de prédire la situation d’une autre ville : chaque avis doit être confronté aux délibérations locales et aux caractéristiques fiscales du bien.
Pourquoi l’UNPI alerte sur 2027
L’UNPI interprète la modération de 2025 et 2026 comme une pause susceptible de prendre fin après les élections municipales. Elle évoque également un possible retour d’une revalorisation des bases autour de 3 % et la pression des dépenses énergétiques sur les budgets locaux. Il s’agit d’un scénario d’alerte, pas d’un taux national déjà décidé pour 2027.
La revalorisation forfaitaire dépendra de l’indice des prix à la consommation harmonisé retenu par les règles applicables, tandis que les taux locaux dépendront des votes des collectivités. Avant la publication des données et des délibérations correspondantes, aucun propriétaire ne peut déduire de l’alerte de l’UNPI le montant exact de son avis 2027.
Un autre calendrier mérite attention : l’actualisation sexennale des paramètres d’évaluation des locaux professionnels doit être intégrée en 2027, selon le portail officiel des collectivités locales. La révision des valeurs locatives des locaux d’habitation, elle, est annoncée pour 2031 après une collecte des loyers en 2028. Ces deux chantiers sont distincts de la revalorisation annuelle. Les confondre conduirait à attribuer à 2027 une réforme générale des logements qui n’est pas prévue à cette date.
Les cinq propositions de l’UNPI : des demandes, pas du droit en vigueur
Le communiqué de l’UNPI accompagne le diagnostic de cinq propositions politiques. L’association demande :
- de remplacer la taxe foncière par une contribution locale faisant participer l’ensemble des usagers des services publics locaux ;
- d’autoriser les bailleurs à récupérer une partie de la taxe foncière auprès des locataires, sur un modèle déjà rencontré dans certains baux commerciaux ;
- de remplacer l’indexation actuelle des bases par un indice lié aux loyers d’habitation ;
- d’instaurer un dégrèvement dans les territoires soumis à l’encadrement des loyers ;
- de systématiser des dégrèvements pour les propriétaires réalisant des travaux significatifs de rénovation énergétique.
Aucune de ces propositions ne modifie à elle seule l’impôt. Elles nécessiteraient des textes, des arbitrages sur le financement des collectivités et des modalités d’application. Un bailleur ne peut donc pas, au seul motif de ce communiqué, refacturer librement sa taxe foncière à un locataire d’habitation. De même, des travaux énergétiques ne donnent pas automatiquement droit partout au dégrèvement général réclamé par l’UNPI : les dispositifs existants doivent être vérifiés selon le bien, la commune et les délibérations applicables.
Permis de construire : à quel moment un projet change la fiscalité du bien ?
Une autorisation d’urbanisme et un avis de taxe foncière relèvent de procédures différentes, mais elles se rejoignent lorsque les travaux modifient la consistance du bien. Une maison neuve, une reconstruction ou une extension peut créer une nouvelle matière imposable. Le permis de construire ne fixe pas le montant de la taxe foncière : il documente toutefois un projet dont l’achèvement devra être déclaré à l’administration fiscale.
La DGFiP demande que toute construction nouvelle soit déclarée dans les 90 jours suivant l’achèvement. Cette déclaration foncière permet au service des impôts fonciers de calculer la valeur locative. Elle ne se confond pas avec la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux adressée à la mairie. Lorsque le projet est soumis à autorisation d’urbanisme, les démarches fiscales relatives aux taxes d’urbanisme suivent également leurs propres règles.
Le respect du délai de 90 jours conditionne le bénéfice éventuel de l’exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les deux années suivant l’achèvement. L’exonération peut être totale ou partielle selon les cas et les délibérations locales, et la TEOM reste due. Un retard peut faire perdre tout ou partie de cet avantage. Pour un promoteur ou un acquéreur en VEFA, la date d’achèvement au sens fiscal et l’identité du propriétaire chargé de déclarer doivent donc être suivies avec autant de rigueur que la conformité urbanistique.
Extensions, changements d’usage et rénovation : ne pas tout confondre
Tous les travaux ne produisent pas le même effet. Une simple remise en peinture n’est pas traitée comme une addition de construction. En revanche, une augmentation de surface, une dépendance nouvelle, une reconstruction ou certains changements d’affectation peuvent conduire à réévaluer la consistance du local. L’autorisation exigée — permis de construire, déclaration préalable ou aucune formalité d’urbanisme dans certains cas — ne suffit pas à déterminer à elle seule le traitement fiscal.
Cette distinction est importante pour établir un plan de financement. Un budget d’extension ne doit pas se limiter au coût des travaux, à la taxe d’aménagement et au financement. Il doit aussi anticiper la fiscalité récurrente après la période d’exonération éventuelle. Pour un investissement locatif, cette charge influe sur le rendement net ; pour une résidence principale, elle affecte le coût durable de détention ; pour un local professionnel, elle peut entrer dans la négociation du bail selon sa rédaction et le droit applicable.
La rénovation énergétique appelle une prudence particulière. L’UNPI réclame des dégrèvements systématiques, ce qui montre précisément qu’ils ne le sont pas aujourd’hui. Certaines collectivités peuvent prévoir des exonérations ou des allégements sous conditions, mais ils doivent être vérifiés avant de les intégrer au financement. Une promesse commerciale ou une mesure observée dans une commune voisine ne constitue pas une garantie.
Terrains constructibles : une fiscalité qui peut peser avant le chantier
La taxe foncière peut aussi influencer la rétention ou la mise en vente du foncier. Dans certaines communes, la valeur locative des terrains constructibles relevant de la taxe foncière sur les propriétés non bâties peut être majorée par délibération. L’administration fiscale précise que la majoration forfaitaire peut aller de 0 à 3 euros par mètre carré, dans les limites prévues par les textes, avec des règles de surface et de plafonnement.
Pour un propriétaire foncier, le classement d’une parcelle comme constructible ne signifie donc pas seulement une possibilité future de déposer un permis. Il peut aussi entraîner un coût de portage plus élevé. Avant de conserver, diviser ou céder un terrain, il est utile de consulter le zonage du PLU, les servitudes, les délibérations fiscales et le marché réel. Une constructibilité théorique peut rester difficile à valoriser si l’accès, les réseaux, la forme parcellaire ou les contraintes environnementales limitent le projet.
Comment intégrer la taxe foncière dans une opération immobilière
La première étape consiste à partir du dernier avis disponible sans le considérer comme immuable. Il faut identifier la base, les taux, la TEOM et les éventuels dégrèvements. Pour une acquisition, demander plusieurs avis successifs aide à distinguer une évolution régulière d’une hausse ponctuelle. Il est également prudent de vérifier si des travaux récents ont été déclarés et si une exonération temporaire masque encore le niveau futur de la cotisation.
La deuxième étape est territoriale. Les décisions fiscales sont locales : un projet identique dans deux communes voisines peut supporter des charges différentes. Les délibérations budgétaires, les taux publiés et les dispositifs d’exonération doivent être examinés au même titre que le PLU ou les permis accordés à proximité.
La troisième étape est prospective. Un calcul de rentabilité sérieux devrait tester plusieurs hypothèses de hausse de base et de taux, sans transformer l’hypothèse de l’UNPI pour 2027 en certitude. Pour une copropriété ou un immeuble locatif, la fiscalité doit être rapprochée des travaux obligatoires, de l’assurance, des charges non récupérables et de la vacance. Pour une collectivité, toute évolution de taux doit être évaluée avec son effet possible sur l’investissement, la rénovation et l’acceptabilité des politiques locales.
Ce qu’il faut retenir pour 2026 et 2027
La hausse de 93,4 % en vingt ans met en lumière une tendance longue, mais elle ne décrit pas l’évolution annuelle de tous les avis. En 2026, la revalorisation nationale de 0,8 % est modérée par rapport aux années de forte inflation ; les taux locaux et la situation propre du bien restent décisifs. Le risque évoqué pour 2027 dépendra de données économiques et de décisions politiques encore à venir.
Pour les porteurs de projet, le lien avec les autorisations d’urbanisme est concret : une construction, une extension ou un changement important doit être correctement déclaré après achèvement, et la charge future doit être intégrée dès l’étude financière. Le permis autorise le projet ; il ne fige ni la valeur locative cadastrale ni la taxe foncière des années suivantes.
FAQ
La taxe foncière augmente-t-elle automatiquement de 93,4 % en 2026 ?
Non. Les 93,4 % correspondent à l’évolution moyenne mesurée par l’UNPI entre 2005 et 2025. En 2026, la base forfaitaire des logements augmente de 0,8 %, à laquelle peuvent s’ajouter les effets des taux locaux, d’une modification du bien et des taxes annexes.
Une commune qui ne relève pas son taux garantit-elle une facture stable ?
Non. La base cadastrale peut être revalorisée nationalement ou évoluer à la suite de travaux et de changements affectant le bien. La TEOM peut également varier selon son propre taux.
Un permis de construire déclenche-t-il immédiatement une nouvelle taxe foncière ?
Le permis ne fixe pas directement la cotisation. C’est l’achèvement et la déclaration foncière de la construction ou de l’agrandissement qui permettent à l’administration de mettre à jour la valeur locative. Une exonération temporaire peut s’appliquer sous conditions.
La hausse annoncée pour 2027 est-elle certaine ?
Non. L’UNPI formule une alerte fondée sur un scénario d’inflation et de décisions locales après les municipales. La revalorisation nationale et les taux votés pour 2027 devront être connus avant d’évaluer chaque avis.
Sources : Localtis, « Taxe foncière : +93,4 % en 20 ans, l’UNPI alerte sur 2027 » ; communiqué de l’UNPI du 15 octobre 2026 ; DGFiP, calcul de la taxe foncière en 2026 ; portail des collectivités locales, réforme des valeurs locatives. Analyse éditoriale originale, informations vérifiées le 19 octobre 2026.