Comment accueillir de nouvelles entreprises quand le foncier disponible se raréfie et que des zones d’activités vieillissent à quelques kilomètres de là ? Le Cerema veut documenter les réponses déjà testées sur le terrain. Dans un appel à contributions adressé aux collectivités, l’établissement public cherche des opérations concrètes de renouvellement et de densification des zones d’activités économiques (ZAE). L’objectif annoncé est de constituer un panorama de bonnes pratiques capable d’inspirer d’autres territoires.
Cette démarche ne crée ni nouvelle obligation ni procédure d’autorisation. Elle intervient toutefois à un moment décisif : les intercommunalités disposent désormais d’inventaires plus précis, mais doivent encore transformer cette connaissance en projets fonciers, immobiliers et urbains. Pour les collectivités, aménageurs, propriétaires et entreprises, le vrai enjeu est donc de passer du repérage d’une parcelle sous-utilisée à une opération réalisable, financée et compatible avec les règles d’urbanisme.
Ce que le Cerema demande réellement aux collectivités
Le questionnaire est court, mais ses questions révèlent ce que le Cerema considère comme déterminant dans une opération de renouvellement. La collectivité doit d’abord identifier la ZAE, le territoire et les porteurs du projet. Elle est ensuite invitée à décrire les actions concrètes conduites : verticalisation d’un bâtiment, rachat d’une friche, mutualisation d’espaces, intervention d’un architecte-conseil ou autre levier de sobriété foncière.
Le formulaire ne s’arrête pas au résultat visible. Il demande comment les entreprises locales et les acteurs privés ont été mobilisés, quel montage partenarial a été choisi, quels bénéfices fonciers ou économiques ont été obtenus et quels points de vigilance méritent d’être partagés. Un contact référent doit enfin pouvoir échanger sur le projet. Autrement dit, le futur panorama ne devrait pas seulement montrer des images « avant-après » : il doit expliquer les conditions de réussite et les difficultés rencontrées.
L’actualité publiée par Localtis le 24 septembre 2026 cite notamment le rachat de friches et la mutualisation d’espaces. Elle rappelle aussi que la Banque des Territoires a déjà publié des guides de gestion foncière et propose l’outil gratuit @zaé pour faciliter la création des inventaires. La consultation du Cerema complète ces ressources avec une approche fondée sur les retours d’expérience opérationnels.
Pourquoi le renouvellement des ZAE devient urgent
Le problème n’est pas l’absence totale de foncier économique, mais son inadéquation. Certaines parcelles sont vacantes, d’autres largement occupées par du stationnement ou des stockages extensifs, tandis que des bâtiments ne correspondent plus aux besoins des entreprises. À l’inverse, des établissements qui cherchent à s’implanter ou à s’agrandir ne trouvent pas toujours de site disponible au bon endroit, au bon prix et dans un délai compatible avec leur activité.
Le baromètre 2026 du foncier économique, publié par Intercommunalités de France, le Cerema et la Banque des Territoires, donne l’échelle du sujet. Il recense environ 15 000 ZAE, 300 000 hectares, 400 000 entreprises et 7,7 millions de salariés. Surtout, huit intercommunalités interrogées sur dix déclarent refuser des projets d’implantation faute de foncier disponible. Le baromètre repose sur les réponses de 215 intercommunalités, soit 17 % de leur ensemble : il décrit une tendance forte, sans prétendre mesurer chaque territoire de façon exhaustive.
Dans ce contexte, ouvrir systématiquement de nouvelles surfaces n’est plus une réponse suffisante. La trajectoire de sobriété foncière pousse à utiliser d’abord les espaces déjà artificialisés. Le renouvellement d’une ZAE peut ainsi servir plusieurs objectifs : maintenir une activité productive, accueillir une nouvelle entreprise, réduire la vacance, améliorer l’accès des salariés, traiter les eaux pluviales ou restaurer la qualité paysagère d’une entrée de ville.
L’inventaire réglementaire : une base, pas un projet
Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, l’article L. 318-8-2 du code de l’urbanisme impose à l’autorité compétente en matière de création, d’aménagement et de gestion des ZAE d’établir un inventaire des zones de son territoire. Pour chaque zone, celui-ci comprend un état parcellaire avec la surface des unités foncières et l’identification des propriétaires, l’identification des occupants et un taux de vacance défini par la loi.
Les propriétaires et occupants sont consultés pendant trente jours avant l’arrêt de l’inventaire. Le document est transmis aux autorités compétentes en matière de SCoT, de document d’urbanisme et de programme local de l’habitat, puis actualisé au moins tous les six ans. Ce socle améliore la connaissance du patrimoine économique, mais il ne dit pas, à lui seul, quelle parcelle peut être mobilisée rapidement.
Une unité foncière apparemment libre peut être indispensable à l’exploitation d’une entreprise, soumise à une servitude, polluée, mal desservie ou bloquée par une configuration parcellaire complexe. Inversement, un site occupé peut offrir un potentiel réel si les besoins de stockage, de circulation et de stationnement sont réorganisés avec l’entreprise. L’inventaire devient donc utile lorsqu’il est enrichi par un diagnostic technique, économique et réglementaire.
Six leviers concrets pour renouveler une zone d’activités
1. Réutiliser les friches et les bâtiments vacants
Le recyclage d’une friche évite de consommer un terrain non artificialisé, mais il exige souvent des études préalables : pollution des sols, structure du bâti, réseaux, risques, accessibilité et compatibilité avec les usages futurs. Le coût de démolition ou de dépollution peut rendre l’opération impossible sans portage foncier, phasage ou aide publique. La bonne pratique n’est donc pas seulement d’acheter une friche, mais de sécuriser suffisamment tôt les données qui déterminent son prix et sa reconversion.
2. Densifier les parcelles déjà occupées
Une extension verticale, un bâtiment partagé ou une implantation plus compacte peuvent libérer de la capacité sans étendre la zone. Cette densification doit rester compatible avec le fonctionnement de l’activité : accès des poids lourds, sécurité incendie, stockage, nuisances, livraison et possibilité d’évolution. Un coefficient d’occupation plus élevé n’est pertinent que si le site reste exploitable.
3. Mutualiser les fonctions peu utilisées
Stationnement, salles de réunion, espaces de restauration, quais, équipements énergétiques ou gestion des déchets peuvent parfois être mutualisés. Le gain foncier dépend alors d’une gouvernance claire : qui finance, qui entretient, comment les créneaux sont répartis et que se passe-t-il lorsqu’une entreprise quitte la zone ? Le montage juridique et les règles de gestion comptent autant que le plan d’aménagement.
4. Maîtriser les parcelles stratégiques
Une collectivité ou un établissement public foncier peut intervenir sur quelques emprises capables de déclencher une transformation plus large : terrain au cœur d’un îlot, bâtiment vacant, accès commun ou réserve permettant de reloger temporairement une activité. Le portage foncier donne du temps, mais il immobilise des moyens financiers. Il doit donc être lié à une stratégie explicite et à un calendrier réaliste.
5. Requalifier les espaces publics et les réseaux
Le renouvellement ne concerne pas uniquement les parcelles privées. Voirie dégradée, cheminements piétons absents, arrêts de transport mal reliés, réseaux sous-dimensionnés ou gestion insuffisante des eaux pluviales limitent l’attractivité et la densification. Des travaux publics ciblés peuvent rendre possibles des investissements privés, à condition de coordonner leur calendrier avec les projets des entreprises.
6. Animer la relation avec les entreprises
Une base foncière ne révèle pas les projets de croissance, de cession ou de déménagement. Des échanges réguliers avec les dirigeants et propriétaires permettent de repérer les besoins avant qu’ils ne deviennent urgents. C’est précisément pourquoi le Cerema demande comment les acteurs privés ont été mobilisés. Le dialogue peut faire émerger une division de bâtiment, une relocalisation au sein de la même zone ou une opération groupée que personne n’aurait engagée seul.
Quelles autorisations d’urbanisme prévoir ?
Le renouvellement d’une ZAE ne correspond pas à une autorisation unique. Selon la nature du projet, il peut nécessiter un permis de construire, une déclaration préalable ou un permis de démolir. Un changement de destination, une extension, une modification de façade, une division foncière ou la création de surfaces nouvelles doivent être examinés au regard du code de l’urbanisme et du PLU ou PLUi en vigueur.
La conformité au document d’urbanisme ne règle pas toutes les questions. Certaines activités relèvent aussi de la réglementation des installations classées, de l’autorisation environnementale ou de règles propres à l’aménagement commercial. L’état des sols, le risque d’inondation, les servitudes, les accès routiers et les prescriptions de sécurité peuvent modifier le programme. Ces régimes se combinent : l’obtention d’un permis de construire ne dispense pas des autres autorisations nécessaires.
Pour éviter les projets bloqués tardivement, le diagnostic doit associer très tôt les services urbanisme et développement économique, les gestionnaires de réseaux, le service incendie lorsque c’est pertinent et les entreprises concernées. Un certificat d’urbanisme opérationnel peut éclairer la faisabilité réglementaire d’une opération déterminée, sans remplacer les études techniques ni préjuger de toutes les autorisations.
Comment transformer un retour d’expérience en méthode reproductible
Un cas inspirant n’est utile que si l’on peut comprendre son point de départ. La collectivité devrait documenter le périmètre, la propriété, l’occupation, la vacance, les surfaces bâties, les contraintes et les besoins des entreprises avant intervention. Elle peut ensuite comparer des indicateurs simples : hectares évités en extension, surfaces remises sur le marché, emplois maintenus ou accueillis, vacance réduite, investissements publics et privés, délais de réalisation.
Il faut aussi rendre visibles les arbitrages. Une densification peut augmenter le coût du bâtiment ; une friche peut nécessiter plusieurs années de portage ; une mutualisation peut échouer faute d’accord sur la gestion. Publier ces limites ne fragilise pas le retour d’expérience : cela permet aux autres collectivités de savoir dans quelles conditions le levier est transposable.
Enfin, la durée doit être prise au sérieux. Le renouvellement foncier suit rarement le rythme d’un mandat ou d’un appel à projets. Une stratégie robuste combine des actions rapides — signalétique, espaces publics, accompagnement des entreprises — et des opérations longues de maîtrise foncière ou de reconstruction. Le panorama recherché par le Cerema sera particulièrement utile s’il restitue cette chronologie.
Ce que les collectivités et porteurs de projet peuvent faire maintenant
- Vérifier que l’inventaire des ZAE est à jour et distinguer vacance statistique, sous-occupation et potentiel réellement mobilisable.
- Hiérarchiser les sites selon leur faisabilité, leur effet économique et leur contribution à la sobriété foncière.
- Rencontrer propriétaires et occupants avant de figer un plan d’aménagement.
- Contrôler le PLUi, les servitudes, les risques, les réseaux et les autres réglementations applicables.
- Chiffrer le portage, les études, la dépollution, les espaces publics et le coût de relogement temporaire.
- Conserver les résultats et difficultés du projet afin de contribuer à la capitalisation nationale.
Pour une entreprise, la même logique s’applique avant un dépôt de permis : exprimer les besoins d’exploitation à moyen terme, examiner les solutions sur la parcelle existante, puis vérifier la faisabilité réglementaire avec la collectivité. Une extension plus compacte ou un équipement mutualisé peut être préférable à un déménagement, mais seulement si le montage reste viable.
FAQ
L’appel du Cerema modifie-t-il les règles d’urbanisme ?
Non. Il s’agit d’une collecte de retours d’expérience destinée à produire un panorama de bonnes pratiques. Les projets restent soumis aux documents d’urbanisme et aux autorisations applicables.
Qui peut proposer une opération ?
Le formulaire vise les collectivités et leur demande d’identifier la ZAE, les porteurs du projet, les actions menées, le partenariat avec les acteurs privés, les résultats et un contact référent.
Un inventaire ZAE suffit-il pour lancer une densification ?
Non. Il fournit un état parcellaire, les propriétaires, les occupants et un taux de vacance. Une opération nécessite ensuite un diagnostic foncier, technique, économique, environnemental et réglementaire.
Quels travaux peuvent nécessiter un permis ?
Cela dépend du projet : construction neuve, extension, démolition, changement de destination, modification extérieure ou division foncière. Le PLU ou PLUi, les servitudes et les réglementations propres à l’activité doivent être vérifiés au cas par cas.
Pourquoi documenter aussi les échecs et points de vigilance ?
Parce qu’ils expliquent les conditions de reproductibilité. Le coût du foncier, la pollution, la gouvernance d’un équipement mutualisé ou le temps de portage peuvent déterminer davantage la réussite que la seule solution architecturale.
Source principale : « Le Cerema consulte sur l’avenir des zones d’activités économiques », Localtis, 24 septembre 2026. Article rédigé à partir de cette actualité, du formulaire du Cerema, du baromètre 2026 du foncier économique et du code de l’urbanisme, sans reproduction du texte source.