Logement : 28 % du budget des ménages, mais le neuf recule encore

Le logement a représenté 28 % de la dépense de consommation finale des ménages en 2025. Aucun autre grand poste ne pèse autant : l’alimentation en représente 12,5 % et les transports 12,6 %. Mais ce chiffre ne dit pas, à lui seul, que les Français ont versé 621 milliards d’euros de loyers. Il faut distinguer la consommation des ménages, évaluée à 433 milliards d’euros pour le logement, l’eau et l’énergie, de la dépense nationale en logement, beaucoup plus large, qui atteint 620,7 milliards d’euros.

Cette distinction est essentielle pour comprendre le rapport du compte du logement 2025 publié le 14 septembre 2026 par le Service des données et études statistiques (SDES). Le rapport décrit une économie immobilière à deux vitesses : les dépenses courantes continuent d’augmenter, les ventes dans l’ancien repartent, mais l’investissement dans les logements neufs recule fortement. Pour les ménages, les promoteurs, les artisans et les collectivités, le sujet ne se résume donc pas au pouvoir d’achat. Il concerne aussi la production de logements, la rénovation du parc existant et, en bout de chaîne, les permis de construire et déclarations préalables.

28 % du budget et 621 milliards d’euros : deux indicateurs différents

Selon les comptes nationaux de l’Insee, les ménages ont consacré 433 milliards d’euros en 2025 au poste « logement, eau, gaz, électricité et autres combustibles ». Cette somme représente 28 % de leur dépense de consommation finale. Elle couvre notamment les loyers réellement payés par les locataires, les dépenses d’énergie et d’eau, ainsi que les loyers dits imputés des propriétaires occupants. Ces loyers imputés sont une convention statistique : ils mesurent le service de logement que le propriétaire se rend à lui-même, sans correspondre à une facture effectivement réglée chaque mois.

Les 620,7 milliards d’euros du compte du logement mesurent autre chose. Il s’agit de la dépense de l’ensemble des agents économiques dans le domaine du logement. Elle englobe les dépenses liées à l’occupation, mais aussi l’investissement dans le neuf, les gros travaux, certains frais associés aux transactions et les aides. Le total équivaut à 21,2 % du produit intérieur brut. Comparer directement les 621 milliards au « budget des ménages » conduirait donc à additionner des catégories qui ne recouvrent ni les mêmes acteurs ni les mêmes opérations.

Le bon enseignement est double : le logement reste le premier poste de consommation des ménages et il demeure un secteur économique majeur. Pourtant, la dépense nationale ne progresse que de 0,4 % en valeur en 2025, moins vite que l’inflation de 1,1 %. Le ralentissement est net par rapport à la hausse annuelle moyenne de 2,7 % observée entre 2015 et 2024.

Ce que recouvrent les dépenses courantes de logement

Les dépenses courantes atteignent environ 470 milliards d’euros en 2025, en hausse de 1,9 %. L’infographie du SDES les répartit en quatre grands ensembles :

• 223 milliards d’euros de loyers équivalents pour les propriétaires occupants ;
• 96 milliards d’euros de loyers réels versés par les locataires ;
• 64 milliards d’euros d’énergie ;
• 87 milliards d’euros d’autres charges et dépenses liées au logement.

Cette ventilation aide à lire correctement la pression supportée par les ménages. La hausse d’un loyer, d’une facture d’énergie ou des charges de copropriété n’a pas la même origine et n’appelle pas la même réponse. Pour un locataire, la dépense se traduit en sorties de trésorerie immédiates. Pour un propriétaire occupant, une partie du coût statistique est constituée du loyer imputé, tandis que les dépenses réelles passent par le crédit, les taxes, l’entretien, l’énergie et les travaux.

Le poids de 28 % est une moyenne nationale. Le taux d’effort réel varie fortement selon le revenu, la composition du ménage, le statut d’occupation, la localisation, la date d’entrée dans le logement et l’existence d’un emprunt. Une moyenne stable peut donc masquer des situations très tendues chez les locataires modestes, les jeunes ménages ou les habitants des secteurs où l’offre est rare.

L’ancien repart, le logement neuf continue de décrocher

L’activité immobilière atteint 363,7 milliards d’euros en 2025, soit une hausse de 8 % sur un an. Cette reprise provient surtout des acquisitions de logements d’occasion, en progression de 18,6 %. L’infographie officielle relève parallèlement une augmentation de 12,7 % du nombre de transactions dans l’ancien et une hausse de 32,8 % du crédit immobilier aux ménages.

Le mouvement ne doit pas être interprété comme une reprise générale de la construction. L’investissement en logements neufs diminue de 14,4 %. Dans le détail des dépenses en capital, le SDES comptabilise 151 milliards d’euros en 2025, en baisse de 4,1 % : 67 milliards pour les gros travaux, 61 milliards pour les logements neufs, 18 milliards de frais de notaire et prélèvements associés, et 5 milliards d’avantages fiscaux à l’investissement.

Autrement dit, les ménages recommencent davantage à acheter dans le parc existant, mais la fabrication d’une offre nouvelle reste dégradée. Cette divergence peut entretenir les tensions locales : une transaction dans l’ancien change le propriétaire d’un logement, sans augmenter le nombre de logements disponibles. Seules la construction, la remise sur le marché d’un logement vacant, la transformation d’un local ou la division raisonnée d’un bien créent réellement une capacité supplémentaire.

Pourquoi ce recul finit par se voir dans les permis de construire

Le compte du logement ne mesure pas directement les permis accordés. Il observe des dépenses et des investissements. Le lien avec les autorisations d’urbanisme existe néanmoins : un projet fragilisé par le coût du crédit, du foncier ou des travaux peut être reporté, redimensionné ou abandonné, même si le terrain est constructible. À l’inverse, une autorisation accordée ne garantit pas l’ouverture rapide du chantier.

Pour interpréter les données locales, il faut donc distinguer plusieurs étapes :

• la demande déposée traduit l’intention d’un porteur de projet ;
• l’autorisation accordée confirme sa conformité administrative, sous réserve des recours ;
• la déclaration d’ouverture de chantier signale le passage à l’exécution ;
• la déclaration attestant l’achèvement et la conformité marque la fin administrative des travaux.

Dans un marché du neuf affaibli, l’écart entre autorisations et chantiers peut s’allonger. Un promoteur peut sécuriser un permis tout en attendant un niveau suffisant de réservations. Un particulier peut différer sa construction faute de financement. Une collectivité peut constater que des droits à construire existent sur le papier, alors que les opérations n’aboutissent pas. Le volume des permis reste utile, mais il doit être rapproché des mises en chantier, de la commercialisation et des caractéristiques du marché local.

La rénovation résiste mieux que la construction neuve

Les gros travaux représentent 67 milliards d’euros en 2025 et l’investissement en entretien-amélioration progresse légèrement de 0,2 %. Dans un parc de 38,5 millions de logements ordinaires, la rénovation constitue un marché structurel : performance énergétique, adaptation au vieillissement, redistribution intérieure, remise en état des copropriétés ou transformation de bâtiments existants.

Tous les travaux ne nécessitent pas une autorisation d’urbanisme. Une rénovation strictement intérieure peut souvent être réalisée sans formalité, sous réserve des règles de copropriété et des réglementations techniques. En revanche, une modification de façade, une création d’ouverture, une isolation thermique par l’extérieur, une surélévation, une extension ou un changement de destination peut exiger une déclaration préalable ou un permis de construire. Dans un secteur protégé, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France peut également intervenir.

Pour les entreprises du bâtiment et les bureaux d’études, le recul du neuf peut déplacer une partie de la demande vers l’existant. Cela ne rend pas la rénovation automatique : les propriétaires arbitrent selon leur capacité financière, les aides, la valeur attendue du bien et la complexité du chantier. Mais l’importance du parc existant et le niveau des dépenses courantes renforcent l’intérêt des projets qui réduisent durablement les consommations et améliorent l’usage du logement.

Un parc de 38,5 millions de logements, dont 7,6 % vacants

Au 1er juillet 2025, la France compte 38,5 millions de logements ordinaires. Les résidences principales représentent 82,6 % du parc, les résidences secondaires 9,7 % et les logements vacants 7,6 %. S’y ajoutent 1,1 million de places en hébergement collectif.

Ces moyennes nationales ne désignent pas une réserve immédiatement mobilisable. Un logement vacant peut être en travaux, proposé à la vente, situé dans un secteur où la demande est faible, dégradé ou bloqué par une succession. De même, la part des résidences secondaires varie fortement entre une métropole, une commune littorale et un territoire rural. Pour une collectivité, le diagnostic doit être établi à l’échelle de la commune, voire du quartier ou de l’îlot.

Avant d’ouvrir une nouvelle zone à l’urbanisation, plusieurs leviers peuvent être comparés : réhabilitation des logements vacants, transformation de bureaux, densification des dents creuses, mobilisation des friches, surélévation ou construction neuve en extension. Chacun implique des coûts, des délais et des procédures différentes. Les données de permis aident à voir quels leviers sont déjà utilisés et dans quels secteurs ils rencontrent des obstacles.

Les aides progressent, mais ne compensent pas tous les coûts

Les aides au logement atteignent 45,9 milliards d’euros en 2025, en hausse de 5,5 %. Le SDES distingue 23 milliards d’euros d’aides aux occupants, dont 16,4 milliards d’aides personnelles au logement, et 22,9 milliards d’aides aux propriétaires. Ces dernières comprennent notamment 13,5 milliards d’avantages fiscaux et 2,1 milliards au titre de MaPrimeRénov’.

La hausse des aides ne signifie pas que chaque ménage bénéficie d’une compensation équivalente à ses dépenses. Les dispositifs n’ont pas les mêmes objectifs : solvabiliser l’occupation, soutenir le parc social, encourager la rénovation, réduire le coût d’un financement ou stimuler l’investissement. Leur accès dépend de critères de revenus, de la nature du logement, du type de travaux et parfois de la qualification des entreprises.

En face, les prélèvements et taxes liés au logement s’élèvent à 103,4 milliards d’euros, en progression de 4,9 %. Ils comprennent notamment 46,1 milliards sur la propriété, 28 milliards sur l’occupation, 15,4 milliards sur les transactions et 13,9 milliards sur l’investissement. Pour établir un plan de financement, un porteur de projet doit donc raisonner en coût complet, sans réduire son calcul au prix du terrain ou au montant des travaux.

Ce que les collectivités peuvent faire à leur échelle

Une commune ne pilote ni les taux de crédit ni les coûts nationaux de construction. Elle agit toutefois sur plusieurs facteurs qui conditionnent la faisabilité des projets : clarté du plan local d’urbanisme, disponibilité du foncier, délais de réponse, qualité du dialogue en amont, programmation des équipements et coordination avec l’intercommunalité.

Dans une période où le neuf recule, la priorité n’est pas nécessairement de multiplier les zones constructibles. Il peut être plus efficace d’identifier les autorisations anciennes jamais mises en œuvre, les logements vacants, les friches, les locaux transformables et les parcelles déjà desservies. Une analyse régulière des décisions d’urbanisme permet de repérer les opérations réellement engagées et les secteurs où les projets restent bloqués.

La collectivité peut aussi améliorer la lisibilité des règles. Des prescriptions compréhensibles sur les hauteurs, le stationnement, la végétalisation, l’aspect extérieur ou la gestion des eaux pluviales réduisent les allers-retours. Cette prévisibilité ne garantit pas l’équilibre financier d’une opération, mais elle limite un risque administratif évitable.

Checklist pour un particulier ou un professionnel en 2026

Le rapport national fournit un contexte. Pour décider sur un projet précis, il faut revenir au terrain et aux règles locales :

• vérifier le zonage du PLU ou de la carte communale et les servitudes applicables ;
• étudier les permis et déclarations récentes autour de la parcelle ;
• distinguer le coût d’acquisition, les travaux, le financement, les taxes et les charges futures ;
• confirmer la formalité requise avant de modifier une façade, une surface ou une destination ;
• prévoir une marge pour les pièces complémentaires, les consultations externes et les recours ;
• ne pas considérer une aide annoncée comme acquise avant confirmation de l’éligibilité ;
• pour une opération neuve, tester la demande réelle avant de conclure qu’un permis suffit à rendre le projet viable.

Le chiffre de 28 % rappelle enfin que la qualité d’un projet ne se mesure pas seulement à sa conformité au PLU. Un logement bien situé mais trop coûteux à chauffer, mal adapté ou grevé de charges élevées peut rester difficile à occuper. L’urbanisme, la conception architecturale, la performance énergétique et l’économie du projet doivent être étudiés ensemble.

FAQ sur le budget logement en 2025

Les ménages ont-ils réellement dépensé 621 milliards d’euros en 2025 ?

Non, pas au sens de leur seule consommation. L’Insee chiffre à 433 milliards d’euros le poste logement, eau et énergie dans la dépense de consommation finale des ménages. Les 620,7 milliards correspondent à la dépense nationale en logement, un périmètre plus large incluant notamment des dépenses en capital et plusieurs catégories d’acteurs.

Pourquoi parle-t-on de loyers imputés pour les propriétaires ?

Les comptes nationaux attribuent au propriétaire occupant la valeur du service de logement qu’il se fournit. Ce loyer théorique permet de comparer les situations de location et de propriété. Il ne correspond pas à un paiement effectif versé par le propriétaire à lui-même.

La reprise des ventes dans l’ancien annonce-t-elle une reprise du neuf ?

Pas automatiquement. En 2025, les acquisitions dans l’ancien progressent tandis que l’investissement en logements neufs baisse de 14,4 %. Les deux marchés dépendent en partie du crédit, mais leurs coûts, leurs délais et leurs modèles économiques diffèrent.

Une rénovation énergétique nécessite-t-elle toujours une déclaration préalable ?

Non. Les travaux purement intérieurs peuvent être dispensés de formalité d’urbanisme. Une déclaration préalable ou un permis peut toutefois être nécessaire si le projet modifie l’aspect extérieur, crée de la surface, change la destination du bâtiment ou se situe dans un secteur soumis à des protections particulières.

Sources : Rapport du compte du logement 2025, SDES ; Consommation effective des ménages par fonction en 2025, Insee ; actualité initiale : Banque des Territoires / Localtis. Cet article est une analyse éditoriale originale et ne reproduit pas les publications citées.