Déplacer un commerce de quelques dizaines de mètres peut devenir un point de blocage lorsqu’une collectivité veut transformer une zone commerciale en quartier mixte. La proposition de loi n° 3160, déposée à l’Assemblée nationale le 15 septembre 2026 par le député Jean-Luc Warsmann, part de ce constat. Elle entend éviter une nouvelle demande d’autorisation d’exploitation commerciale pour certains transferts réalisés pendant la restructuration d’une entrée de ville, à condition que la surface de vente ne varie pas de plus de 10 %.
Le sujet est très concret. De nombreuses périphéries urbaines concentrent des bâtiments commerciaux bas, de vastes parkings et des accès conçus presque exclusivement pour la voiture. Leur transformation peut libérer du foncier déjà artificialisé pour des logements, des espaces publics, des cheminements piétons ou des activités nouvelles. Mais une opération globale suppose souvent de maintenir les commerces ouverts pendant les travaux, de les déplacer dans la zone ou de recomposer leur implantation. C’est précisément dans cette phase transitoire que les autorisations commerciales et les permis de construire doivent s’articuler.
Ce que propose exactement le texte n° 3160
La proposition ne comporte qu’un article. Elle ajouterait une phrase au IV de l’article L. 752-2 du code de commerce. Le dispositif viserait les opérations de transformation de zones commerciales situées en entrée de ville qui combinent deux éléments : une restructuration de l’implantation commerciale et la construction de logements. Lorsque l’opération conduit au transfert d’entreprises ou de commerces, le propriétaire serait dispensé d’une nouvelle demande d’autorisation d’exploitation commerciale si la modification de la surface de vente ne dépasse pas 10 %.
L’objectif affiché est de sécuriser la continuité d’activité et de réduire l’incertitude administrative. Dans un projet long, l’impossibilité de déplacer rapidement une enseigne peut retarder la démolition d’un bâtiment, la dépollution d’une parcelle, la création d’une voie ou le lancement d’un programme de logements. Le texte cherche donc à traiter le commerce comme une composante du phasage urbain, et non comme un dossier isolé du reste de l’opération.
Il faut toutefois insister sur sa portée juridique actuelle : il s’agit d’une proposition de loi déposée, et non d’une règle en vigueur. Elle a été renvoyée à la commission des affaires économiques. Tant qu’elle n’a pas été examinée, éventuellement amendée, adoptée par les deux chambres puis promulguée, elle ne modifie aucun permis ni aucune procédure d’autorisation d’exploitation commerciale.
Une proposition déposée après une réforme importante de mai 2026
La lecture du texte exige de le comparer au droit entré en vigueur quelques mois plus tôt. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a déjà élargi les possibilités de transfert de surfaces commerciales. Depuis le 28 mai 2026, le VII de l’article L. 752-2 du code de commerce dispense d’une nouvelle autorisation certains transferts à l’intérieur d’un secteur d’intervention comprenant une entrée de ville ou une zone commerciale périphérique d’une opération de revitalisation de territoire, souvent appelée ORT.
Cette dispense existante est encadrée par trois conditions cumulatives : le transfert doit contribuer aux objectifs de l’ORT, porter sur des surfaces déjà autorisées sans création de surface de vente supplémentaire et ne pas engendrer d’artificialisation des sols. Le même article permet également, dans ce cadre, la réouverture de certains locaux commerciaux inexploités depuis moins de cinq ans sans nouvelle autorisation.
La proposition n° 3160 semble viser un champ différent ou plus large. Son dispositif ne mentionne ni l’existence d’une ORT, ni l’absence de création nette de surface, ni la condition relative à l’artificialisation. Il autoriserait en revanche une variation de surface allant jusqu’à 10 %. Si le Parlement examine le texte, l’un des enjeux sera donc de préciser comment cette nouvelle phrase s’articulerait avec le VII déjà en vigueur. Une rédaction adoptée sans coordination pourrait rendre les périmètres difficiles à comprendre pour les collectivités, les propriétaires et les commissions d’aménagement commercial.
Autorisation commerciale et permis de construire : deux contrôles à distinguer
L’autorisation d’exploitation commerciale, ou AEC, répond à des objectifs propres à l’aménagement commercial. Elle examine notamment la localisation du projet, son intégration urbaine, ses effets sur les flux, sa qualité environnementale et son impact sur l’équilibre du territoire. Elle ne doit pas être confondue avec l’autorisation d’urbanisme, qui vérifie la conformité de la construction au plan local d’urbanisme, aux servitudes et aux autres règles applicables au terrain.
Lorsqu’un projet commercial nécessite un permis de construire et relève du régime de l’AEC, le permis tient lieu d’autorisation commerciale après avis favorable de la commission compétente. Une dispense d’AEC ne signifie donc pas une dispense générale de permis. Le déplacement d’un commerce peut toujours nécessiter un permis de construire, un permis d’aménager, une déclaration préalable ou une autorisation de travaux au titre des établissements recevant du public. Les obligations liées à l’accessibilité, à la sécurité incendie, à la voirie, aux enseignes ou à l’environnement restent également susceptibles de s’appliquer.
Pour les porteurs de projet, la bonne question n’est pas seulement « faut-il repasser en CDAC ? ». Il faut dresser la carte complète des autorisations : démolition, construction, changement de destination, division foncière, modification des accès, travaux sur l’espace public et traitement des installations temporaires. Une simplification commerciale peut faire gagner du temps, mais elle ne remplace pas la coordination du dossier urbain.
Pourquoi les entrées de ville sont devenues un gisement de logements
Les zones commerciales périphériques ont souvent été aménagées à une époque où le foncier paraissait abondant. Elles associent de grandes emprises de stationnement, des bâtiments peu compacts et une faible mixité des usages. Cette organisation est aujourd’hui remise en question par plusieurs besoins convergents : produire des logements sans étendre davantage la ville, réduire l’imperméabilisation, limiter la vacance commerciale et améliorer des paysages urbains souvent peu qualitatifs.
Transformer ces secteurs ne consiste pourtant pas à poser quelques immeubles sur un parking. Pour créer un quartier habitable, il faut organiser la desserte, les espaces publics, le bruit, l’ombre, les continuités piétonnes, la gestion des eaux pluviales, les livraisons et la coexistence entre logements et commerces. Les parkings peuvent être mutualisés ou restructurés, mais leur réduction doit être compatible avec les flux réels. Les rez-de-chaussée actifs peuvent renforcer la vie locale, à condition de ne pas fragiliser les commerces de centre-ville.
Le document d’aménagement artisanal, commercial et logistique du SCoT joue ici un rôle structurant. Le code de l’urbanisme lui demande de privilégier une consommation économe de l’espace, l’usage des surfaces vacantes et l’optimisation du stationnement. Le PLU ou PLUi doit ensuite rendre possible la mixité souhaitée : destinations autorisées, hauteurs, implantation, pleine terre, stationnement, accès et orientations d’aménagement doivent converger. Une dispense d’AEC ne compensera jamais un document d’urbanisme incompatible avec le projet.
Le seuil de 10 % : une souplesse utile, mais à définir précisément
Le seuil proposé permettrait d’absorber les écarts liés au redécoupage d’une cellule, aux circulations, aux contraintes techniques ou à la nouvelle géométrie du site. Pour une petite surface, 10 % peut représenter une adaptation limitée. Pour un commerce beaucoup plus grand, l’écart absolu devient significatif. Le débat parlementaire devra donc préciser la base de calcul : surface autorisée initialement, surface effectivement exploitée ou surface transférée dans le nouveau bâtiment.
Le texte gagnerait également à indiquer si l’appréciation se fait commerce par commerce ou à l’échelle de l’ensemble de l’opération. Une addition de hausses individuelles pourrait aboutir à une augmentation notable de la surface commerciale totale. À l’inverse, une restructuration peut réduire certaines cellules et en agrandir d’autres sans créer de surface globale. Une règle claire sur le bilan total serait essentielle pour éviter les divergences d’interprétation.
La notion de transfert mérite elle aussi d’être encadrée. Un déplacement temporaire pendant les travaux ne présente pas les mêmes effets qu’une implantation définitive sur une autre parcelle. Le code de commerce contient depuis mai 2026 un dispositif spécifique pour le transfert temporaire d’une surface de vente dans la même zone d’activité économique, sans changement de secteur d’activité, sans artificialisation et pour une durée maximale liée à la réouverture du site initial. La future discussion devra éviter les chevauchements entre ces mécanismes.
Ce que les collectivités devraient préparer avant de lancer une opération
Une commune ou un EPCI qui souhaite requalifier une entrée de ville doit d’abord établir un diagnostic précis. Celui-ci devrait recenser les autorisations commerciales existantes, les surfaces réellement exploitées, les baux, la propriété foncière, les vacances, les accès, les réseaux et les contraintes environnementales. Il faut aussi distinguer les commerces susceptibles d’être maintenus, déplacés, regroupés ou transformés.
Le deuxième chantier est réglementaire. Si le projet s’appuie sur une ORT, son secteur d’intervention et ses objectifs doivent intégrer explicitement la requalification de l’entrée de ville. Les documents d’urbanisme doivent permettre les logements et la nouvelle organisation commerciale. Une évaluation de l’artificialisation, de la mobilité et de la capacité des équipements publics est nécessaire avant de promettre un nombre de logements.
Enfin, le phasage opérationnel doit être partagé avec les commerçants. Un plan théorique peut échouer si aucune cellule provisoire n’est disponible, si les livraisons deviennent impossibles ou si les travaux coupent trop longtemps l’accès à la clientèle. Le maintien de l’activité, les déménagements successifs et les coûts d’aménagement doivent apparaître dans le bilan de l’opération. La simplification juridique n’a d’effet que si elle s’accompagne d’une ingénierie foncière et financière solide.
Checklist pour un propriétaire ou un aménageur
- Vérifier si la surface commerciale bénéficie d’une AEC en cours de validité et identifier précisément son périmètre.
- Déterminer si le projet se situe dans une ORT, une grande opération d’urbanisme ou une zone d’activité économique relevant d’un dispositif existant.
- Comparer la surface autorisée, la surface exploitée et la surface envisagée après transfert.
- Contrôler la compatibilité avec le SCoT, son document commercial et le PLU ou PLUi.
- Identifier séparément les permis, déclarations et autorisations ERP nécessaires.
- Mesurer l’effet du projet sur l’artificialisation, le stationnement, les accès, les livraisons et les commerces de centralité.
- Prévoir une solution de continuité d’activité pendant chaque phase des travaux.
- Ne pas appliquer le seuil de 10 % tant que la proposition de loi n’est pas adoptée et entrée en vigueur.
Quels signaux suivre dans les prochains mois ?
Le premier signal sera l’inscription éventuelle du texte à l’ordre du jour et la désignation d’un rapporteur. Les amendements montreront si les députés souhaitent conserver le seuil de 10 %, limiter le dispositif aux ORT, introduire une condition de non-artificialisation ou déplacer la mesure vers un autre paragraphe de l’article L. 752-2. L’avis du Conseil d’État ne sera pas nécessairement disponible pour une proposition de loi, ce qui renforce l’importance du travail de commission.
Le deuxième signal sera la mise en œuvre concrète de la loi de mai 2026. Les premières opérations utilisant le VII de l’article L. 752-2 permettront de savoir si le régime ORT répond déjà à l’essentiel des besoins ou si des projets restent bloqués hors de ces périmètres. Les retours des collectivités, des CDAC et des opérateurs seront déterminants.
Enfin, les autorisations d’urbanisme publiées permettront de mesurer la réalité des transformations : nombre de logements créés sur du foncier commercial, évolution des surfaces de stationnement, démolitions-reconstructions et changements de destination. L’enjeu n’est pas seulement de simplifier une procédure, mais de vérifier que cette souplesse produit des quartiers plus mixtes sans déplacer les difficultés vers la mobilité, les services publics ou le commerce de centre-ville.
FAQ
La proposition n° 3160 est-elle déjà applicable ?
Non. Au 16 septembre 2026, elle vient d’être déposée à l’Assemblée nationale. Elle n’a pas modifié le code de commerce. Les projets doivent être instruits selon les règles en vigueur, notamment celles issues de la loi du 26 mai 2026.
Une dispense d’AEC dispense-t-elle de permis de construire ?
Non. L’autorisation commerciale et l’autorisation d’urbanisme répondent à des contrôles différents. Un projet dispensé d’AEC peut toujours nécessiter un permis de construire, un permis d’aménager, une déclaration préalable ou d’autres autorisations.
Le droit actuel permet-il déjà certains transferts en entrée de ville ?
Oui. Depuis mai 2026, des transferts de surfaces autorisées peuvent être dispensés d’AEC dans certains secteurs d’ORT comprenant une entrée de ville ou une zone commerciale périphérique, sous conditions. Un autre mécanisme encadre les transferts temporaires dans une même zone d’activité économique.
Pourquoi le seuil de 10 % est-il important ?
Il donnerait une marge d’adaptation à la nouvelle implantation commerciale. Mais sa méthode de calcul et son effet sur la surface totale de l’opération devraient être précisés pour garantir une application homogène.
Sources officielles : proposition de loi n° 3160, déposée le 15 septembre 2026 ; code de commerce, chapitre relatif à l’autorisation commerciale ; article 70 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. Cet article est une analyse éditoriale originale et ne constitue pas un conseil juridique.