La location meublée de longue durée n’est plus un segment marginal du marché. D’après l’étude publiée par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) le 28 octobre 2026, elle représente désormais plus d’un million de résidences principales. Sa progression modifie l’offre locative dans les grandes villes, les pôles étudiants et plusieurs territoires touristiques. Elle oblige surtout à distinguer trois questions souvent confondues : le choix du bail, l’équilibre local entre logements nus et meublés, et les autorisations éventuellement nécessaires lorsque le propriétaire transforme le bien.
Le sujet intéresse directement les particuliers et les professionnels de l’immobilier, mais aussi les collectivités. Un logement meublé de longue durée reste une résidence principale : il ne doit pas être assimilé automatiquement à un meublé de tourisme. En revanche, quand ce type d’offre progresse beaucoup plus vite que la location nue, il peut peser sur le niveau des loyers, sur les parcours résidentiels des jeunes actifs et sur la capacité d’une commune à conserver une offre abordable. Les données de l’ANIL donnent enfin des repères précis pour objectiver ce phénomène.
Plus d’un million de meublés occupés comme résidence principale
L’ANIL dénombre 1 070 236 logements meublés de longue durée, soit 3,5 % de l’ensemble des résidences principales et 14 % du parc locatif privé. Le volume a plus que doublé depuis 2006. Ces chiffres reposent notamment sur le recensement de la population 2022 : ils décrivent donc le dernier stock consolidé disponible, et non une photographie en temps réel de chaque commune.
La composition de ce parc explique une partie de son rôle. Les studios représentent 47 % des meublés, contre 12 % des logements loués vides. Quatre locataires sur dix ont moins de 24 ans et 46 % occupent leur logement depuis moins de deux ans. Le meublé répond ainsi à des situations de mobilité : études, premier emploi, mutation, séparation ou arrivée dans une nouvelle ville. Il réduit le coût et le temps d’installation, au prix d’un loyer généralement supérieur et d’une stabilité contractuelle moindre que dans la location nue.
Cette utilité ne suffit toutefois pas à expliquer l’ampleur de la progression. L’étude souligne aussi les arbitrages des propriétaires : durée de bail plus courte, loyer majoré et traitement fiscal historiquement favorable. Les règles fiscales peuvent évoluer d’une loi de finances à l’autre ; un projet d’investissement doit donc être chiffré avec les textes applicables à l’année concernée, et non avec une simulation ancienne trouvée en ligne.
Une croissance concentrée dans les marchés urbains et touristiques
Le parc meublé est urbain à 90 %. Sa progression est particulièrement forte là où il était déjà bien implanté. Entre 2006 et 2022, le nombre de logements meublés a augmenté de 160 % dans Paris intra-muros et de près de 230 % à Bordeaux. Sur la même période, le stock loué nu a reculé respectivement de 18 % et de 3 % dans ces villes-centres.
Il faut éviter d’en déduire que la location nue baisse partout. L’ANIL décrit une évolution plus nuancée : à l’échelle nationale, elle continue de progresser, mais moins vite que l’ensemble des résidences principales et beaucoup moins vite que le meublé. Certaines périphéries gagnent des logements loués vides pendant que leur ville-centre en perd. Le diagnostic pertinent doit donc être construit à l’échelle de l’unité urbaine, puis affiné par commune et, si les données le permettent, par quartier.
Les annonces publiées entre 2022 et 2025 montrent néanmoins un changement rapide du marché de la relocation. La part du meublé y est passée de 34 % à 46 %. Dans le même temps, le volume annuel d’annonces de logements nus a diminué d’environ 150 000 unités, tandis que celui des meublés a augmenté de 163 000. Nantes se distingue avec une hausse de 115 % des flux d’annonces meublées, devant Lyon (+67 %) et Lille (+59 %).
Les stations de montagne et du littoral présentent une autre configuration. Le meublé de longue durée représente 44 % du parc locatif privé à Chamonix-Mont-Blanc, 42 % au Grand-Bornand et 36 % à Morzine. Sa part approche 30 % dans plusieurs stations balnéaires comme Le Grau-du-Roi, Palavas-les-Flots ou Lacanau. Dans ces communes, la frontière statistique entre résidence principale, location saisonnière et occupation temporaire doit être lue avec soin : les mécanismes juridiques et les effets sur l’offre permanente ne sont pas les mêmes.
Un écart de loyer de 10 % en moyenne, parfois supérieur à 15 %
L’étude exploite aussi les annonces diffusées par Leboncoin et SeLoger. Au premier trimestre 2026, le loyer affiché pour un meublé varie de 9,6 euros par mètre carré dans l’unité urbaine de Flers à 40,6 euros à Saint-Tropez. Il atteint en moyenne 29,1 euros par mètre carré dans l’agglomération parisienne et avoisine 20 euros dans plusieurs grandes métropoles ou territoires ultramarins.
À surface et nombre de pièces comparables, le surcoût moyen du meublé est estimé à 10 % par rapport au logement nu. L’écart dépasse 15 % dans plusieurs marchés très tendus, notamment Paris, Bordeaux, Strasbourg, Toulouse et Lyon, ainsi que dans certains territoires d’outre-mer. Ce différentiel ne prouve pas à lui seul qu’un bailleur réalise un rendement net supérieur : le mobilier, la rotation, la vacance, l’entretien, la gestion et la fiscalité doivent être intégrés au calcul. Il mesure en revanche la contrainte immédiate supportée par le locataire.
Pour un étudiant ou un jeune actif, le meublé peut rester rationnel puisqu’il évite d’acheter et de transporter des équipements. Mais dans les secteurs où l’offre nue devient rare, ce choix peut être subi. La question publique n’est donc pas de supprimer le meublé, qui remplit une fonction réelle, mais d’éviter qu’il ne devienne la seule porte d’entrée du parc privé pour les ménages les plus mobiles et souvent les moins solvables.
Location longue durée et meublé touristique : deux régimes à ne pas confondre
Le meublé étudié par l’ANIL est occupé à titre de résidence principale. Il relève de la loi du 6 juillet 1989. Le bail ordinaire est en principe conclu pour un an, avec une durée de neuf mois possible pour un étudiant. Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être annexés au contrat. Le logement doit comporter les équipements nécessaires pour permettre au locataire d’y vivre normalement.
Le meublé de tourisme accueille au contraire une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Il peut être soumis à une déclaration, à un numéro d’enregistrement ou à une autorisation de changement d’usage selon la commune et la situation du local. Ces formalités spécifiques ne s’appliquent pas automatiquement au bail meublé de résidence principale. Mélanger les deux catégories conduit à surestimer les pouvoirs de la commune ou, à l’inverse, à ignorer une obligation propre à la location touristique.
La même prudence vaut pour l’encadrement des loyers. Les mécanismes applicables aux résidences principales concernent les locations nues et meublées dans les territoires visés. Pour le meublé, une majoration unitaire est intégrée aux références locales afin de tenir compte de l’écart observé avec la location vide. Le propriétaire doit donc vérifier l’adresse exacte, la catégorie du logement et l’arrêté préfectoral en vigueur avant de fixer son loyer.
Mettre un logement en meublé ne nécessite pas, à lui seul, un permis
Le passage d’une location nue à une location meublée de longue durée ne modifie pas, à lui seul, la destination urbanistique d’un appartement qui reste affecté à l’habitation. Ajouter du mobilier et changer le type de bail ne déclenche donc pas automatiquement une déclaration préalable ou un permis de construire. Il ne s’agit pas non plus, en principe, d’un changement d’usage comparable au basculement vers la location touristique dans certaines grandes villes.
Une autorisation d’urbanisme peut toutefois devenir nécessaire si le projet comprend des travaux qui entrent dans son champ : modification de façade ou d’ouvertures, création de surface, intervention sur la structure porteuse, division accompagnée de travaux extérieurs, ou changement de destination d’un local auparavant utilisé comme bureau ou commerce. Selon la nature et l’ampleur des travaux, le dossier relèvera d’une déclaration préalable ou d’un permis. Les règles du plan local d’urbanisme, les protections patrimoniales et le règlement de copropriété doivent aussi être vérifiés.
Un exemple fréquent consiste à transformer un ancien local d’activité en petits logements meublés. Le choix final du bail n’est pas le point décisif pour l’urbanisme ; c’est la conversion du local en habitation, avec ses travaux, ses accès, son éclairement, ses réseaux et éventuellement ses obligations de stationnement, qui structure la demande. Un autre cas est la division d’un grand appartement en plusieurs unités : même lorsque les aménagements intérieurs ne sont pas soumis à autorisation, les exigences de décence, de sécurité, de copropriété et les règles locales de division restent à contrôler.
Ce que les collectivités peuvent mesurer avant d’agir
L’étude invite les communes et intercommunalités à dépasser le seul nombre de logements. Un observatoire local utile doit rapprocher plusieurs indicateurs : répartition des baux nus et meublés, taille des logements, loyers au mètre carré, rotation des annonces, vacance, résidences secondaires, meublés touristiques, âge des occupants et production récente de logements. La donnée sur les autorisations d’urbanisme complète ce tableau en montrant où le parc se transforme ou se crée.
Quatre questions peuvent guider un diagnostic local :
- la progression du meublé répond-elle à une population réellement mobile ou remplace-t-elle une offre nue recherchée par les ménages permanents ?
- le phénomène concerne-t-il toute l’agglomération ou seulement la ville-centre, les quartiers étudiants et les zones touristiques ?
- le différentiel de loyer reste-t-il compatible avec les revenus des locataires visés ?
- les programmes neufs et les réhabilitations produisent-ils une diversité suffisante de tailles et de statuts d’occupation ?
Les réponses peuvent alimenter le programme local de l’habitat, les conventions avec les observatoires des loyers, la programmation de résidences étudiantes, les aides à la rénovation ou les objectifs de logements abordables. Le PLU peut agir sur les formes bâties et sur certaines destinations, mais il ne permet pas de choisir directement le contrat de location signé dans chaque logement. Une politique efficace combine donc observation, habitat, fiscalité, accompagnement des propriétaires et production nouvelle.
Repères pratiques pour un bailleur ou un investisseur
Avant de convertir un logement nu en meublé, il est utile de séparer la décision en trois dossiers. Le premier est locatif : demande réelle, loyer soutenable, durée d’occupation probable et niveau de rotation. Le deuxième est juridique et fiscal : bail, inventaire, diagnostics, décence, performance énergétique, règlement de copropriété et régime d’imposition. Le troisième concerne les travaux : plans, devis, autorisations d’urbanisme éventuelles et calendrier.
Cette méthode évite de fonder le projet sur le seul écart de loyer affiché. Dans un marché où l’offre meublée croît plus vite que la demande, un loyer théorique élevé peut se traduire par davantage de vacance ou de négociation. À l’inverse, un logement bien situé près d’un campus, d’un hôpital ou d’un bassin d’emploi temporaire peut répondre à un besoin durable. Le bon indicateur n’est pas seulement le loyer mensuel, mais le rendement après vacance, entretien, renouvellement du mobilier, gestion et impôts.
Pour les opérations avec travaux, la consultation du service urbanisme avant le dépôt reste une étape utile. Elle permet d’identifier le formulaire adapté, les règles du PLU et les éventuelles contraintes patrimoniales. Le mode de location peut ensuite évoluer sans remettre en cause l’autorisation, tant que l’usage d’habitation et les caractéristiques autorisées du projet sont respectés.
Une recomposition à suivre commune par commune
Le principal apport de l’étude ANIL est de montrer que l’essor du meublé de longue durée n’est ni uniforme ni réductible au tourisme. Il offre une solution souple à une population mobile, mais sa concentration dans les petites surfaces et les marchés tendus peut renchérir l’accès au logement. Le million de logements franchi constitue donc moins un seuil symbolique qu’un signal pour les politiques locales de l’habitat.
Pour les collectivités, l’enjeu consiste à surveiller l’équilibre entre mobilité et stabilité résidentielle. Pour les bailleurs, il s’agit de vérifier qu’une demande solvable existe au-delà de l’avantage fiscal ou du loyer facial. Pour les porteurs de projets, enfin, le point essentiel est de ne pas confondre le contrat de location avec l’autorisation de construire ou de transformer : ce sont les travaux, la destination du local et les règles locales qui déterminent le dossier d’urbanisme.
FAQ
Un logement meublé de longue durée est-il un meublé de tourisme ?
Non. Le premier constitue la résidence principale du locataire et relève d’un bail d’habitation. Le second accueille une clientèle de passage et obéit à des formalités spécifiques qui peuvent varier selon la commune.
Faut-il une déclaration préalable pour meubler un appartement loué vide ?
Non, pas pour le seul ajout de mobilier et le changement de bail. Une autorisation peut en revanche être requise si le projet comporte des travaux soumis à déclaration ou permis, ou s’il transforme un local qui n’était pas destiné à l’habitation.
Les loyers meublés sont-ils toujours 10 % plus chers ?
Le chiffre de 10 % est une moyenne mesurée par l’ANIL à caractéristiques comparables. L’écart varie fortement selon les territoires et dépasse 15 % dans plusieurs marchés tendus. Il ne préjuge pas du rendement net du propriétaire.
Pourquoi suivre les permis de construire sur ce sujet ?
Les autorisations montrent où de nouveaux logements sont créés, transformés ou divisés. Croisées avec les loyers et les annonces, elles aident à distinguer une simple évolution des baux d’une recomposition plus profonde du parc local.
Sources : Localtis, « Logement : la location meublée gagne du terrain », 2 novembre 2026 ; étude ANIL sur la location meublée de longue durée, 28 octobre 2026. Analyse éditoriale originale, sans reproduction des contenus sources.