Le programme Action Cœur de Ville va entrer dans une troisième phase, mais les élus des villes moyennes préviennent : sa reconduction ne suffira pas si le commerce reste son maillon faible. À l’issue du comité de pilotage interministériel réuni le 29 septembre 2026, Villes de France a demandé des mesures fiscales et réglementaires plus puissantes pour enrayer la multiplication des vitrines vides. Le constat avancé est sévère : la vacance commerciale aurait atteint 14,5 % dans les villes du programme en 2025, contre 11,5 % au niveau national.
Cette alerte ne concerne pas seulement les commerçants. Un local fermé durablement pèse sur la valeur des immeubles, la fréquentation de la rue, l’attractivité résidentielle et la capacité d’une collectivité à réhabiliter son centre ancien. Inversement, remettre un pied d’immeuble en activité suppose souvent des travaux, une intervention foncière, une autorisation d’urbanisme ou une mise aux normes. Les demandes formulées autour d’Action Cœur de Ville 3 intéressent donc directement les propriétaires, investisseurs, aménageurs, architectes et services instructeurs.
Pourquoi le commerce devient le test d’Action Cœur de Ville 3
Lancé en 2018, Action Cœur de Ville repose sur une approche globale : habitat, commerce, services, mobilités, espaces publics et transition écologique doivent progresser ensemble. Cette logique est importante. Une rue commerçante ne se redresse pas uniquement par une subvention à l’installation d’une boutique ; elle a aussi besoin de logements occupés, de cheminements agréables, d’une accessibilité lisible, de locaux adaptés et d’un environnement urbain rassurant.
La troisième génération du programme, dite « ACV 3 », doit être reconduite dans les 244 villes actuellement concernées et être alignée sur la durée du nouveau mandat municipal, avec une clause de revoyure à mi-parcours. Les élus saluent également l’attention annoncée aux communes les plus fragiles et le maintien de priorités larges : commerce, habitat, services de proximité, mobilités, transition écologique et adaptation au vieillissement.
Le désaccord porte moins sur les objectifs que sur les moyens. Selon le bilan relayé après le comité de pilotage, plus de 13 000 actions sont référencées et 73 % seraient livrées ou en cours. Quinze milliards d’euros avaient été engagés à la fin de 2025 ; plus de 329 000 logements ont été rénovés avec l’Anah et près de 32 000 réhabilités avec Action Logement. Ces résultats montrent que le programme sait soutenir des opérations. Ils n’empêchent pas la vacance commerciale de continuer à progresser dans nombre de centralités.
14,5 % de vacance : ce que mesure réellement l’indicateur
Un taux moyen ne décrit pas toutes les situations locales. Certaines rues conservent une forte attractivité, tandis que d’autres concentrent les locaux fermés. La vacance peut être conjoncturelle, le temps de trouver un nouveau preneur, ou structurelle lorsque le local est trop petit, trop profond, mal accessible, énergivore, grevé de travaux lourds ou proposé à un loyer déconnecté du marché.
La donnée de 14,5 % doit donc être lue comme un signal d’alerte, pas comme le diagnostic complet d’une ville. Avant d’agir, une collectivité doit distinguer les locaux immédiatement commercialisables de ceux qui exigent une restructuration, un regroupement avec la cellule voisine, une acquisition publique ou un changement de destination. Elle doit aussi identifier les propriétaires, la durée d’inoccupation, l’état du bâti et les contraintes patrimoniales.
Pour un porteur de projet, cette cartographie fine est précieuse. Une rue affichant plusieurs vitrines vides peut cacher un projet d’aménagement déjà engagé, une opération de ravalement, une future piétonnisation ou une intervention d’une foncière de redynamisation. À l’inverse, une cellule bon marché peut rester difficile à exploiter si sa conformité, ses accès ou sa destination urbanistique imposent un chantier disproportionné.
Les quatre leviers réclamés par les maires
Mieux encadrer le développement commercial en périphérie
Villes de France demande d’abord une régulation plus efficace des implantations périphériques. L’enjeu est de limiter la concurrence de nouveaux mètres carrés commerciaux lorsqu’un territoire possède déjà des friches et des cellules vacantes. Pour les projets de grande ou moyenne surface, l’autorisation d’exploitation commerciale demeure un passage déterminant : au-delà de 1 000 m² de surface de vente dans les principaux cas, le projet relève de la commission départementale d’aménagement commercial.
Lorsque le projet nécessite aussi un permis de construire, l’autorisation commerciale est intégrée au permis, qui ne peut être délivré qu’après avis favorable de la commission compétente. La question commerciale rejoint alors directement l’urbanisme : consommation foncière, desserte, flux, insertion urbaine et effets sur les centralités doivent être examinés ensemble. Dans le périmètre central d’une opération de revitalisation de territoire, certains projets bénéficient toutefois d’un régime spécifique destiné à faciliter le réinvestissement du centre-ville.
Rendre le droit de préemption plus opérationnel
Le droit de préemption commercial peut permettre à une commune d’intervenir lors de la cession d’un fonds, d’un bail commercial ou de certains terrains accueillant des commerces. Mais préempter ne suffit pas : il faut disposer d’une stratégie, de moyens financiers, d’une ingénierie juridique et d’une solution de remise sur le marché. Sans opérateur capable d’acheter, de porter les travaux puis de relouer, l’outil reste théorique.
C’est pourquoi les foncières de redynamisation occupent une place croissante. Elles peuvent acquérir des murs, réunir plusieurs cellules, traiter les étages vacants et supporter un temps long de réhabilitation. La Banque des Territoires a annoncé 200 millions d’euros supplémentaires pour son plan Commerce, dont 100 millions pour renforcer ces foncières et 20 millions pour les managers de commerce. Ces montants donnent une direction, mais les élus réclament encore une visibilité pluriannuelle sur les engagements et leur calendrier.
Réformer la taxe sur les friches commerciales
La taxe sur les friches commerciales vise les locaux durablement inoccupés. Elle peut être instituée par la commune ou, selon les compétences exercées, par l’intercommunalité. Elle est due à partir de deux années de vacance, sous réserve des conditions prévues par le code fiscal et des cas où l’inexploitation est indépendante de la volonté du propriétaire.
Depuis la loi de finances pour 2026, la collectivité peut, pour les impositions dues à compter de 2027 et sous condition de délibération dans les délais, cibler le seul périmètre d’une opération de revitalisation de territoire. Les taux peuvent aussi être majorés dans les limites légales. C’est un changement utile pour concentrer l’outil sur la centralité, mais son efficacité dépend toujours de la valeur locative servant de base et de la situation réelle du bien. Une taxe faible ne déclenche pas nécessairement des travaux lourds ; une taxe appliquée sans diagnostic peut frapper un local objectivement impossible à relouer.
Les maires demandent donc une réforme plus dissuasive et dénoncent les situations dans lesquelles des propriétaires conserveraient volontairement des locaux vides pour organiser un avantage fiscal. Le plan « Lever de rideau » avait promis une évolution rapide du dispositif ; au moment du comité de pilotage, cette réforme restait attendue.
Rendre les zones de revitalisation des centres-villes plus attractives
Les zones de revitalisation des centres-villes permettent aux collectivités de décider certaines exonérations en faveur des petites et moyennes entreprises implantées dans les secteurs concernés. Le dispositif reste toutefois peu mobilisé, notamment parce que les exonérations décidées localement ne sont pas compensées par l’État. Autrement dit, la commune doit arbitrer entre le soutien au commerce et la perte de recettes fiscales.
Pour qu’une exonération ait un effet, elle doit être lisible, ciblée et articulée à une stratégie immobilière. Elle peut faciliter l’installation d’une activité, mais elle ne résout ni un problème de structure porteuse, ni l’absence d’accessibilité, ni la division inadaptée d’un immeuble. L’outil fiscal doit donc accompagner les travaux et l’action foncière, non les remplacer.
Réhabiliter un local vacant : quelles autorisations prévoir ?
La remise en activité d’une boutique n’entraîne pas automatiquement un permis de construire. La procédure dépend de la nature exacte des travaux, de la destination du local, de la modification éventuelle de la façade et des règles du plan local d’urbanisme. Un simple aménagement intérieur n’a pas le même régime qu’une extension, une modification des structures porteuses ou la transformation d’un commerce en logement.
Un changement de destination sans modification des structures porteuses ni de la façade relève généralement d’une déclaration préalable. S’il s’accompagne d’une modification de la façade ou des structures porteuses, un permis de construire peut être nécessaire. Les travaux sur une devanture, une enseigne ou des menuiseries peuvent également relever de formalités propres, particulièrement dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique.
Il faut en outre distinguer l’autorisation d’urbanisme de l’autorisation de travaux au titre des établissements recevant du public. Un local commercial remis à neuf doit répondre aux exigences d’accessibilité et de sécurité incendie applicables à son établissement. Déposer une déclaration préalable ne dispense donc pas d’examiner le dossier ERP, et réciproquement.
Pour les immeubles mixtes, la stratégie la plus solide consiste souvent à traiter simultanément le rez-de-chaussée et les étages. Réhabiliter les logements augmente la présence d’habitants et sécurise l’équilibre économique de l’opération. Mais cela peut exiger de recréer un accès indépendant, de revoir les réseaux, de modifier les circulations verticales ou de déposer une autorisation plus complète. La revitalisation commerciale rejoint alors pleinement la politique de l’habitat et du patrimoine.
Ce que les collectivités peuvent préparer dès maintenant
Les demandes nationales ne doivent pas conduire à attendre passivement une nouvelle loi. Plusieurs travaux peuvent être engagés avec les outils existants :
- actualiser l’inventaire des locaux avec leur statut d’occupation, leur durée de vacance, leur surface, leur état et leurs contraintes ;
- croiser commerce et urbanisme en reliant cet inventaire au PLU, au périmètre ORT, aux protections patrimoniales et aux projets d’espace public ;
- hiérarchiser les interventions entre cellules commercialisables, locaux à restructurer et immeubles nécessitant une acquisition ou un changement de destination ;
- sécuriser les délibérations fiscales et mesurer leur coût avant de créer une exonération ou une taxe ;
- préparer un pipeline de projets avec estimations de travaux, autorisations à déposer, opérateurs pressentis et calendrier réaliste ;
- suivre les résultats : réouvertures, durée de commercialisation, mètres carrés réhabilités, logements remis sur le marché et évolution de la fréquentation.
Cette méthode évite de réduire la politique commerciale au nombre d’ouvertures. Une boutique peut changer plusieurs fois d’exploitant sans que le problème immobilier soit réglé. À l’inverse, une opération lourde peut demander deux ou trois ans avant de produire une vitrine active, mais transformer durablement une séquence urbaine.
Ce que doivent regarder propriétaires et investisseurs
Pour un propriétaire de local vacant, le premier sujet n’est pas la fiscalité future mais la cause de la vacance. Le loyer est-il cohérent avec le marché ? La cellule dispose-t-elle d’une extraction, d’une réserve, d’une largeur de vitrine et d’un accès adaptés ? Les travaux sont-ils compatibles avec le règlement de copropriété ? Le PLU autorise-t-il l’activité envisagée ? Une partie du local pourrait-elle être réunie, divisée ou transformée ?
Un investisseur doit également vérifier le périmètre d’intervention. L’existence d’une ORT, d’un droit de préemption ou d’une foncière locale peut être une contrainte, mais aussi une opportunité de dialogue et de cofinancement. Un rendez-vous précoce avec la commune permet de comprendre la stratégie de rue, les activités recherchées et les projets d’espace public susceptibles de modifier la valeur du bien.
Enfin, la vacance déclarée dans une base ne dit pas tout. Les autorisations d’urbanisme récentes peuvent révéler qu’un local fait déjà l’objet d’un projet de transformation. Suivre les permis et déclarations préalables autour d’un centre-ville aide à distinguer une rue réellement délaissée d’un secteur en phase de réhabilitation.
Une reconduction acquise, mais un financement encore à préciser
Villes de France indique que 96 % des maires se déclarent satisfaits d’Action Cœur de Ville et que 98 % souhaitent sa reconduction. Le débat ne porte donc pas sur la survie du programme, mais sur sa capacité à franchir un cap. Les élus demandent les montants engagés, leur calendrier, la durée exacte de la nouvelle phase et la réunion rapide des financeurs — Banque des Territoires, Action Logement et Anah.
Cette visibilité est décisive pour les opérations immobilières. Entre l’étude, la maîtrise foncière, les autorisations, les recours éventuels et les travaux, un projet de centre ancien dépasse facilement un exercice budgétaire. Sans engagement pluriannuel, les collectivités hésitent à acquérir et les opérateurs privés peinent à consolider leur plan de financement.
Le véritable enjeu d’ACV 3 sera donc de relier trois temporalités : l’urgence commerciale, le temps administratif et le temps long de la transformation immobilière. Les mesures fiscales peuvent accélérer une décision ; elles ne remplaceront pas une stratégie urbaine cohérente ni un programme de travaux finançable.
FAQ
Action Cœur de Ville 3 est-il déjà entièrement défini ?
Non. La reconduction dans les villes actuelles et l’alignement sur le mandat municipal ont été annoncés, mais les élus demandent encore des précisions sur les montants, le calendrier, la durée exacte et l’articulation entre financeurs.
Un local commercial vacant est-il automatiquement taxé ?
Non. La taxe sur les friches commerciales doit avoir été instituée par la collectivité compétente et plusieurs conditions doivent être réunies, notamment une durée minimale d’inoccupation. Les vacances indépendantes de la volonté du propriétaire peuvent être exclues.
Faut-il un permis de construire pour rouvrir une boutique ?
Pas systématiquement. Tout dépend des travaux, d’un éventuel changement de destination, de la façade et des structures porteuses. Une déclaration préalable, un permis de construire et une autorisation ERP peuvent être nécessaires dans des combinaisons différentes.
Pourquoi les permis intéressent-ils une politique commerciale ?
Parce que la remise en activité d’un local s’accompagne souvent d’une réhabilitation, d’une extension, d’un changement de destination ou d’une restructuration d’immeuble. Les autorisations révèlent aussi les secteurs où l’investissement redémarre.
Source principale : « Action cœur de ville : les maires demandent des mesures fiscales pour soutenir le commerce », Localtis, 30 septembre 2026. Éléments réglementaires vérifiés auprès de la Direction générale des Entreprises, de la fiche officielle sur la taxe sur les friches commerciales et de la présentation ministérielle des opérations de revitalisation de territoire. L’analyse et la mise en perspective sont originales.