Une proposition de loi consacrée à la responsabilité des locataires et des bailleurs dans le logement social a été déposée à l’Assemblée nationale le 25 août 2026. Numéroté 3109, ce texte entend agir à la fois sur les conditions d’attribution d’un logement HLM, les règles de vie dans les immeubles, les pouvoirs du préfet face aux troubles graves et le maintien dans les lieux de ménages dépassant certains plafonds de ressources.
À ce stade, il s’agit bien d’une proposition de loi, et non d’une loi applicable. Le document a été renvoyé à la commission des affaires économiques. Son contenu peut donc être amendé, rejeté, adopté dans une version différente ou ne jamais parvenir au terme de la procédure parlementaire. Pour les demandeurs, les locataires, les bailleurs sociaux et les collectivités, l’intérêt consiste surtout à comprendre les mécanismes envisagés et les questions pratiques qu’ils soulèveraient.
Pourquoi le texte n° 3109 mérite une lecture attentive
Le logement social se trouve au croisement de plusieurs politiques publiques : droit au logement, gestion d’un parc immobilier rare, mixité sociale, tranquillité résidentielle et renouvellement urbain. Une évolution des règles d’attribution ou de résiliation des baux ne concerne donc pas uniquement la relation entre un bailleur et un occupant. Elle peut aussi modifier le fonctionnement des commissions d’attribution, la gestion quotidienne des résidences, la mobilité dans le parc et les besoins d’accompagnement social.
L’exposé des motifs du texte met en avant les violences, trafics, dégradations, intimidations et nuisances graves qui affectent certaines résidences. Il estime que les outils existants ne seraient pas toujours mobilisés assez vite ou de manière homogène. Il rappelle également la tension sur le parc social, avec plus de 2,8 millions de demandes enregistrées au 1er janvier 2025 selon les chiffres cités par les auteurs.
Cette présentation traduit l’orientation politique des signataires. Elle ne dispense pas d’examiner séparément chaque disposition, sa rédaction précise, sa compatibilité avec les principes juridiques applicables et ses conséquences opérationnelles. Les objectifs affichés — protéger les habitants et responsabiliser les acteurs — ne préjugent ni de l’efficacité des mesures ni de leur adoption.
Première mesure : une nouvelle condition liée aux condamnations pénales
L’article 1er propose de subordonner l’attribution d’un logement locatif social à l’absence de certaines condamnations définitives concernant le demandeur, mais aussi son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin. La rédaction vise un crime ou un délit puni d’au moins deux ans d’emprisonnement et retient une période de cinq ans à la date de la demande.
Ce mécanisme constituerait un changement important. Aujourd’hui, l’accès au logement social repose principalement sur des critères tels que les ressources, la composition du ménage, la situation personnelle, l’urgence et les priorités prévues par les textes. Ajouter un filtre fondé sur des condamnations pénales obligerait à préciser comment l’information serait obtenue, vérifiée, conservée et contestée.
Des modalités encore à éclaircir
Le texte déposé soulève plusieurs questions. Quel document permettrait à un bailleur ou à une commission d’attribution de contrôler la condition ? À quel moment du parcours la vérification interviendrait-elle ? Comment traiter une erreur, une réhabilitation, une évolution de la situation familiale ou une infraction sans lien avec la vie dans un immeuble ? La formulation fondée sur la peine encourue, et non seulement sur la peine effectivement prononcée, devrait également être interprétée avec précision.
La mesure toucherait non seulement le demandeur mais aussi la personne vivant en couple avec lui. Son application devrait donc être confrontée aux principes d’individualisation, de proportionnalité, de droit au respect de la vie privée et de réinsertion. Ces points sont susceptibles d’occuper une place centrale lors de l’examen parlementaire et, en cas d’adoption, dans le contrôle de constitutionnalité ou la rédaction des textes d’application.
En pratique, aucune commission d’attribution ne doit anticiper cette mesure aujourd’hui. Tant qu’un texte définitif n’est pas adopté, promulgué et entré en vigueur, les demandes restent examinées selon le droit applicable.
Deuxième mesure : un règlement intérieur obligatoire dans le parc HLM
L’article 2 prévoit que chaque organisme HLM adopte un règlement intérieur pour chaque immeuble ou ensemble immobilier géré. Ce document serait opposable aux locataires, annexé au contrat de location et affiché de manière permanente dans les parties communes. Un décret devrait en fixer le contenu minimal.
De nombreux bailleurs disposent déjà de chartes, règlements ou documents rappelant les règles d’usage des parties communes. La nouveauté serait ici de généraliser le dispositif et de l’inscrire directement dans le code de la construction et de l’habitation. Le règlement deviendrait un élément structurant du bail, avec une portée susceptible d’être invoquée dans les procédures liées aux troubles de jouissance.
Un outil qui devra rester précis et proportionné
Pour être utile, un règlement intérieur doit décrire des comportements objectivables : respect des accès, usage des locaux communs, bruit, propreté, sécurité, stockage d’objets ou respect des équipements. Une rédaction trop vague fragiliserait son application. À l’inverse, un document excessivement détaillé ou intrusif pourrait être difficile à faire respecter et générer des contestations.
Le futur décret annoncé serait donc déterminant. Il devrait articuler ce règlement avec le contrat de location, la loi du 6 juillet 1989, le règlement de copropriété lorsque l’immeuble est concerné et les autres dispositifs déjà mobilisés par les bailleurs. Il faudrait aussi organiser l’information des locataires en place : la simple annexion aux nouveaux baux ne résoudrait pas tous les cas dans un parc où les occupations peuvent durer de nombreuses années.
Troubles graves : un pouvoir d’injonction et de substitution du préfet
Le même article organise un circuit spécifique lorsqu’une violation grave ou répétée du règlement intérieur est constatée par procès-verbal. Le bailleur social devrait en informer le préfet — ou le préfet de police à Paris. Si les faits correspondent à un manquement à l’obligation d’user paisiblement des locaux, le représentant de l’État pourrait enjoindre au bailleur de saisir le juge afin d’obtenir la résiliation du bail.
Le bailleur disposerait de quinze jours pour répondre. En cas de refus, d’absence de réponse ou d’inaction après acceptation, le préfet pourrait se substituer à lui et saisir le juge. Cette architecture ne prévoit donc pas une expulsion administrative automatique : la résiliation du bail resterait soumise au juge, qui apprécierait les faits, les preuves et la proportionnalité de la demande.
La preuve restera le cœur du dossier
Un signalement, une plainte ou un conflit de voisinage ne produisent pas tous le même effet juridique. Le projet évoque une violation constatée par procès-verbal, mais la nature du procès-verbal, l’autorité compétente pour l’établir et les garanties entourant sa transmission devront être suffisamment claires. Dans les situations réelles, les bailleurs rassemblent souvent plusieurs éléments : courriers, constats, interventions, plaintes, témoignages, rapports de gardiennage ou décisions pénales.
Le risque d’une réponse uniforme doit aussi être évité. Des nuisances répétées, des violences, une occupation illicite des parties communes et un différend ponctuel entre voisins ne relèvent pas du même niveau de gravité. Le rôle du juge demeure essentiel pour distinguer ces situations et protéger à la fois la tranquillité des résidents et les droits de la défense.
Une interdiction de nouvelle demande pendant trois ans
Lorsque la procédure prévue par l’article 2 serait engagée, le texte propose d’empêcher l’occupant à l’origine de la violation grave ou répétée, ainsi que son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin, de déposer une nouvelle demande de logement social pendant trois ans. Les modalités seraient renvoyées à un décret.
Cette mesure aurait des effets directs sur le parcours résidentiel de tout le ménage. Sa mise en œuvre devrait notamment définir le point de départ du délai, le traitement d’un recours, les conséquences d’une séparation et les éventuelles situations de vulnérabilité. Elle pose aussi la question de la coordination avec les dispositifs d’hébergement, de prévention des expulsions et de relogement.
Pour les collectivités et les services sociaux, l’enjeu serait d’éviter qu’une sanction dans le parc HLM se traduise mécaniquement par une aggravation de la précarité ou par un déplacement du problème vers l’hébergement d’urgence. Une politique de tranquillité résidentielle ne se limite pas à la procédure contentieuse : elle mobilise aussi la médiation, la prévention, la gestion de proximité et, lorsque c’est nécessaire, les autorités de police et la justice.
Troisième axe : abaisser le seuil de dépassement des ressources
L’article 3 touche au maintien dans certains logements sociaux lorsque les ressources du ménage dépassent durablement les plafonds applicables. Il propose de remplacer plusieurs références à 150 % par un seuil de 120 % dans l’article L. 442-3-3 du code de la construction et de l’habitation. Le dispositif viserait ainsi plus tôt certains locataires dont les revenus ont progressé au-delà des niveaux ouvrant l’accès au parc.
Le texte ajoute également le cas d’un locataire qui, pendant deux années consécutives, n’aurait pas transmis les renseignements et justificatifs demandés dans le cadre de l’enquête sur les ressources. Cette absence de réponse serait intégrée aux mécanismes de perte du droit au maintien dans les lieux prévus par l’article concerné.
Un effet potentiel sur la mobilité et la mixité
Les auteurs présentent cette baisse de seuil comme un moyen de recentrer le parc sur les ménages qui en ont le plus besoin. L’effet réel dépendrait toutefois du nombre de foyers concernés, des exceptions légales, de la localisation des logements et de la capacité du marché privé à offrir une solution adaptée. Dans une zone tendue, dépasser un plafond HLM ne signifie pas nécessairement pouvoir se loger facilement dans le parc privé à proximité de son emploi ou de son réseau familial.
Le débat porte donc sur un équilibre : libérer des logements pour des demandeurs prioritaires sans fragiliser les parcours résidentiels ni réduire la mixité de certains ensembles. Une étude d’impact détaillée serait utile pour mesurer les volumes, les territoires et les profils concernés. Comme il s’agit d’une proposition de loi, le document déposé ne bénéficie pas nécessairement du même dossier d’impact qu’un projet présenté par le Gouvernement.
Quels effets pour l’urbanisme et les collectivités ?
Le texte ne modifie pas directement le permis de construire, la déclaration préalable ou le plan local d’urbanisme. Il agit sur l’attribution et la gestion du parc existant. Pourtant, ses effets pourraient se répercuter sur les politiques locales de l’habitat et, à plus long terme, sur la programmation immobilière.
Les communes et intercommunalités interviennent dans les politiques d’attribution, les conférences intercommunales du logement, les programmes locaux de l’habitat et certaines opérations de renouvellement urbain. Si les règles d’accès ou de maintien dans le parc changent, elles devront adapter l’information du public, le suivi des demandes et la coordination avec les bailleurs. Les besoins d’accompagnement peuvent également évoluer selon les quartiers.
Pour un projet neuf, la qualité de gestion future est de plus en plus intégrée dès la conception : visibilité des halls, contrôle des accès, implantation des locaux communs, éclairage, collecte des déchets, espaces extérieurs et présence de services de proximité. Ces choix relèvent de la maîtrise d’ouvrage et de la conception, puis se traduisent dans les dossiers d’autorisation lorsque l’aspect extérieur, les accès, le stationnement ou les aménagements du terrain sont concernés. Une politique de tranquillité ne se résume donc jamais à un règlement intérieur adopté après livraison.
Ce que doivent faire les acteurs aujourd’hui
Pour les demandeurs et locataires, aucune nouvelle condition issue du texte n’est applicable au 26 août 2026. Il n’y a pas lieu de fournir spontanément des documents non prévus par la procédure actuelle. En cas de doute sur un dossier, il faut se référer aux demandes officielles du guichet compétent ou du bailleur.
Les organismes HLM peuvent, eux, cartographier leurs pratiques existantes : règlements en vigueur, traitement des troubles, délais de réponse, qualité des preuves, médiation et liens avec les préfectures. Ce travail ne suppose pas d’anticiper juridiquement une loi incertaine ; il permet d’identifier les processus qui pourraient être affectés si le texte progressait.
Les élus et services des collectivités ont intérêt à suivre quatre étapes : l’examen en commission, le texte éventuellement adopté en séance, la navette parlementaire puis les décrets d’application. Chaque étape peut modifier substantiellement le dispositif initial. Seul le texte promulgué, complété le cas échéant par ses mesures réglementaires, permettrait de fixer les nouvelles obligations.
Les quatre points à surveiller pendant le débat parlementaire
- Le champ des condamnations : nature des infractions, période retenue, personnes du ménage concernées et modalités de vérification.
- Les garanties procédurales : information, contestation, conservation des données et intervention du juge.
- La définition des troubles : contenu du règlement intérieur, valeur des constats et critères de gravité ou de répétition.
- L’impact territorial : nombre de ménages concernés par le seuil de ressources abaissé, effets sur la mobilité et articulation avec les politiques locales de l’habitat.
Ces éléments permettront d’évaluer si la proposition apporte des outils opérationnels ou si elle crée des difficultés nouvelles pour les demandeurs, les bailleurs et les collectivités.
FAQ sur la proposition de loi n° 3109
Le texte est-il déjà applicable ?
Non. Il a été déposé le 25 août 2026 et renvoyé à la commission des affaires économiques. Une proposition de loi ne modifie pas le droit tant qu’elle n’a pas été adoptée, promulguée et mise en vigueur.
Un bailleur pourrait-il expulser directement un locataire sur ordre du préfet ?
Le texte prévoit une injonction au bailleur puis, en cas de carence, une possible saisine du juge par le préfet. La résiliation du bail resterait une décision judiciaire ; elle ne serait pas automatique.
Le texte modifie-t-il les permis de construire ?
Non, pas directement. Il concerne le logement social, son attribution et sa gestion. Il peut toutefois influencer les politiques locales de l’habitat et la manière de concevoir ou de gérer les futures résidences.
Le seuil de 120 % entrerait-il en vigueur immédiatement après un vote ?
Il faudrait vérifier la version définitive, sa date d’entrée en vigueur et les éventuels décrets nécessaires. Le seuil de 150 % reste la référence du dispositif cité tant que le droit n’a pas effectivement changé.
Source principale : Assemblée nationale, proposition de loi n° 3109 déposée le 25 août 2026. Cet article constitue une analyse éditoriale originale du texte déposé ; il ne présente pas ses mesures comme du droit en vigueur.